Семейная ипотека перекроила спрос. Рыночная ставка 13–14% не даёт расслабиться.

Итог недели

Главное изменение недели — рынок новостроек входит в полосу низкого спроса после сентябрьского всплеска, вызванного изменением правил «Семейной ипотеки» с 1 октября. Этот всплеск был разовым: семьи торопились взять кредит по старым лимитам, а теперь спрос на первичку просядет. Одновременно спрос на вторичное жильё вырос на 20% год к году, и часть семей, вероятно, переориентируется на готовое жильё. Для тех, кто уже платит ипотеку, ключевая ставка осталась на уровне 14%, а рыночные ставки банков — 13–14%, что означает сохранение высокого платежа без изменений. Для новых заёмщиков это сигнал, что дешёвые деньги доступны только в льготных программах, а на рыночных условиях платёж остаётся ощутимым.

Ставка и платёж

Ключевая ставка 14% не изменилась за неделю, и рыночные ипотечные ставки следуют за ней: минимальная базовая ставка среди крупных банков — 13%, у большинства — 14%. Для нового кредита это означает, что при сумме 6 млн ₽ на 20 лет ежемесячный платёж составит около 70 тыс. ₽. Для тех, кто уже платит ипотеку, ставка фиксирована на момент выдачи, поэтому текущий уровень ключевой ставки не меняет их платёж, но влияет на возможность рефинансирования — пока ставки не снизятся, рефинансировать дорогой кредит невыгодно. Если у заёмщика плавающая ставка или скоро заканчивается льготный период, стоит готовиться к платежу по рыночной ставке.

Льготные программы

Изменения правил «Семейной ипотеки» с 1 октября уже привели к перераспределению спроса: в Старой Москве по прежним лимитам семьи с двумя детьми могли купить только студию или однокомнатную квартиру, теперь доступна «двушка», а многодетным — «трёшка». Это расширяет возможности для семей с детьми, но одновременно повышает конкуренцию за более просторные квартиры. В Госдуме не ждут массового перехода семей на вторичку, но часть спроса может уйти с первичного рынка. Для Дальнего Востока и сельской местности льготные программы остаются самыми дешёвыми — от 2% и 3% соответственно, но их условия на этой неделе не менялись. Предложение увеличить льготные предложения по жилью в ДФО для привлечения молодёжи пока остаётся инициативой, а не действующим правилом.

Спрос, выдачи и цены

Сентябрьский рост цен на новостройки ускорился до 1% за месяц после 0,6% в августе — застройщики и покупатели торопились закрыть сделки по старым условиям «Семейной ипотеки». В октябре этот импульс исчез, и рынок новостроек входит в период невысокого спроса. Уже в Москве число сделок с новостройками с ипотекой снизилось почти на треть, хотя объём ипотечных сделок в структуре ДДУ вырос на 3% за месяц — это остаточный эффект сентября. На вторичном рынке спрос вырос на 20% год к году, и за январь—сентябрь состоялось свыше 1 млн сделок купли-продажи. Это означает, что часть покупателей, не попавших в обновлённую «Семейную ипотеку» или не нашедших подходящей новостройки, уходит на готовое жильё. Цены на вторичке растут медленнее, но пятый месяц подряд не опускаются ниже 1% в месяц. В Санкт-Петербурге средний чек на новостройки достиг 18 млн ₽, а квадратный метр в экспозиции — 393 тыс. ₽, что на 16,8% выше, чем год назад. В целом по России средняя цена квадратного метра в новостройках выросла на 4,2% за квартал до 166,9 тыс. ₽, подорожание зафиксировано в 61 из 70 городов. Выдачи ипотеки на индивидуальное жилищное строительство удвоились: подрядчики ИЖС привлекли 32,8 млрд ₽ за девять месяцев против 15,3 млрд ₽ годом ранее, а в Сбере объём выдач на ИЖС вырос на 55% за апрель—сентябрь. Это показывает, что заёмщики ищут альтернативу квартирам, но ставки по таким кредитам остаются рыночными. Просрочка по ипотеке не упоминается в фактах недели, поэтому делать выводы о её динамике нельзя.

Что это меняет для заёмщика

Для тех, кто планирует покупку новостройки, сентябрьский ажиотаж спал, и можно не торопиться с решением, но и рассчитывать на снижение цен не стоит: застройщики уже заложили рост в сентябре, а конкуренция за покупателя может привести к точечным скидкам, а не к общему снижению. Семьям с детьми стоит внимательно пересчитать свои возможности по обновлённой «Семейной ипотеке»: лимиты стали выше, но и требования к объекту изменились. Тем, кто уже платит ипотеку по рыночной ставке, рефинансирование пока недоступно на выгодных условиях — ставки 13–14% не дают экономии. Если есть возможность досрочного погашения, это остаётся самым эффективным способом снизить переплату. Для покупателей вторичного жилья спрос вырос, и конкуренция за готовые квартиры усилилась, но цены растут медленнее, чем на первичке. Тем, кто рассматривает ИЖС, стоит учитывать, что льготных программ с низкой ставкой для этого сегмента почти нет, а рыночные ставки делают проект дорогим. В целом рынок движется к более равномерному распределению спроса между первичкой и вторичкой, а льготные программы остаются главным инструментом снижения платежа.

Ставки на дату публикации

Цифры из базы сайта, а не из новостей. Это минимальные публичные ставки, не персональное предложение банка.

Рыночные программы

Льготные программы

Пример расчёта

Кредит 6 000 000 ₽ на 20 лет по рыночной ставке 13%: платёж около 70 295 ₽ в месяц. Без страховки и комиссий. Ключевая ставка в этом выпуске: Ключевая ставка 14% на 2026-10-23. Изменение к 2026-10-15: +0,00 п,п,

На чём основан обзор

• Коммерсантъ — недвижимость
• ТАСС — экономика
• Коммерсантъ — недвижимость
• Ведомости — недвижимость
• Коммерсантъ — недвижимость
• ТАСС — экономика
• ЕРЗ.РФ — новости
• ЕРЗ.РФ — новости