Льготная ипотека стала дороже для части семей. Рыночная ставка держится на 13–14%.

Итог недели

Главное событие недели — вступление в силу новых условий семейной ипотеки с 1 октября. Для большинства семей с детьми лимиты кредита увеличили, что формально расширяет доступ к покупке жилья. Однако для некоторых заёмщиков ставка по программе может вырасти до двух раз относительно прежних 6% годовых. Одновременно рыночная ипотека остаётся дорогой: минимальные ставки крупных банков начинаются от 13%, а ключевая ставка ЦБ уже месяц держится на уровне 14%. На этом фоне выдачи ипотеки на долевое строительство за год упали более чем на четверть, а доля долевого жилья в общем объёме ипотечных кредитов сократилась с 57% до 42%. Цены на новостройки в крупных городах практически замерли, рост не превышает 1% в месяц. Для заёмщика это означает, что решение о покупке или рефинансировании требует более внимательного расчёта, чем год назад.

Ставка и платёж

Ключевая ставка ЦБ на 2 октября 2026 года составляет 14% и не менялась за неделю. Это напрямую определяет стоимость рыночной ипотеки: лучшие предложения банков из топ-списка находятся на уровне 13–14% годовых. Для нового кредита это означает, что при сумме 6 млн рублей на 20 лет ежемесячный платёж составит около 70 тысяч рублей. Для тех, кто уже платит ипотеку, текущий уровень ставки означает, что рефинансирование под более низкий процент пока недоступно — рыночные ставки не снижаются, а льготные программы становятся адресными. В этих условиях досрочное погашение остаётся единственным способом сократить переплату, если нет возможности войти в льготную программу. При этом стоит учитывать, что средний размер ипотечного кредита за год снизился с 4,61 до 4,40 млн рублей, то есть заёмщики берут меньше, адаптируясь к высоким ставкам.

Льготные программы

С 1 октября 2026 года вступили в силу новые условия семейной ипотеки. Для большинства семей с детьми лимиты жилищных кредитов увеличили, что позволяет рассматривать квартиры большей площади. Однако для ряда семей ставка по программе может составить до 12% годовых — вдвое выше прежних 6%. Это означает, что льготная ипотека перестаёт быть единым продуктом с фиксированной выгодой: итоговая ставка зависит от состава семьи и параметров кредита. По расчётам, после изменения условий без дополнительных доплат семьям с одним ребёнком будет доступна лишь треть предложения в новостройках. Изменения выгодны в основном покупателям трёхкомнатных квартир, поскольку увеличенный лимит позволяет приобрести большее жильё в региональных городах-миллионниках. Для остальных категорий заёмщиков программа становится менее привлекательной по сравнению с рыночными условиями, особенно если ставка поднимается до 12%. В то же время сохранена ставка 6% на частные дома, что поддерживает индивидуальное жилищное строительство.

Спрос, выдачи и цены

Объём ипотечного кредитования долевого строительства в августе уменьшился на 27,5% по сравнению с прошлым годом, а количество выданных кредитов упало на 26,8%. Доля долевого жилья в общем объёме ипотеки сократилась с 57% до 42% за год. Это прямое следствие высоких ставок и ужесточения льготных программ: заёмщики либо откладывают покупку, либо переориентируются на вторичный рынок. На вторичном рынке в сентябре средние скидки в мегаполисах достигли 5,4%, увеличившись на 0,8 п.п. с минимального значения за год. Это признак того, что продавцы вынуждены уступать, чтобы найти покупателя. При этом цены на первичном рынке в 16 городах-миллионниках составили в среднем 274 тысячи рублей за квадратный метр, а рост цен до конца года, по оценке «Циан», не превысит 1% в месяц. Таким образом, рынок новостроек балансирует между падающим спросом и растущей себестоимостью строительства. Количество дел о банкротстве строительных компаний за три месяца выросло более чем на 30% — с 1089 в июне до 1454 в сентябре. В топ-10 регионов по объёму строительства риск нераспроданности грозит половине новостроек, особенно в Москве, Краснодарском крае и Московской области. Всё это создаёт риск для покупателей: если застройщик обанкротится, дольщик может потерять время и деньги, даже при защите через эскроу-счета. Минстрой предлагает сократить срок перечисления денег застройщикам со счетов эскроу с десяти до трёх рабочих дней, что ускорит расчёты, но не устраняет риски банкротства. В 2026 году общий объём сдачи жилья может составить 87,75 млн кв. м, что на 18,8% меньше, чем в 2025-м, а в 2027 году падение может продолжиться на 6–10% из-за слабого спроса и дорогих кредитов.

Что это меняет для заёмщика

Для тех, кто только планирует взять ипотеку, ситуация требует более тщательного выбора между рыночной и льготной программой. Если семья подпадает под условия семейной ипотеки со ставкой 6%, это по-прежнему выгодно, но нужно проверить, не окажется ли ставка выше из-за новых правил. Для заёмщиков с одним ребёнком доступность новостроек по льготной программе снизилась — придётся либо доплачивать, либо рассматривать вторичное жильё, где скидки растут. Тем, кто уже платит ипотеку по рыночной ставке, рефинансирование под более низкий процент пока недоступно, и единственный путь сократить переплату — досрочные платежи. При выборе новостройки стоит учитывать риск нераспроданности и банкротства застройщика: чем больше в проекте непроданных квартир, тем выше вероятность проблем. На вторичном рынке рост скидок даёт возможность торговаться, но нужно проверять юридическую чистоту. В целом рынок движется к более осторожной модели: заёмщики берут меньше, банки тщательнее оценивают риски, а застройщики сталкиваются с падением спроса. В этих условиях спешка при покупке может обернуться лишними расходами, а расчёт платежа должен учитывать возможный рост ставки по льготным программам.

Ставки на дату публикации

Цифры из базы сайта, а не из новостей. Это минимальные публичные ставки, не персональное предложение банка.

Рыночные программы

Льготные программы

Пример расчёта

Кредит 6 000 000 ₽ на 20 лет по рыночной ставке 13%: платёж около 70 295 ₽ в месяц. Без страховки и комиссий. Ключевая ставка в этом выпуске: Ключевая ставка 14% на 2026-10-02. Изменение к 2026-09-24: +0,00 п,п,

На чём основан обзор

• ЕРЗ.РФ — новости
• Ведомости — недвижимость
• РБК Недвижимость
• ЕРЗ.РФ — новости
• ТАСС — экономика
• Ведомости — недвижимость
• ЕРЗ.РФ — новости
• РБК Недвижимость