Семейная ипотека подстегнула выдачи до годового максимума. Рыночная ставка держится на 13%.

Итог недели

Главное, что произошло на рынке, — это не изменение ключевой ставки, которая осталась на уровне 14%, а структурный сдвиг в том, как люди берут ипотеку. Сентябрьские выдачи достигли максимума с начала года, и обеспечила этот максимум не базовая ипотека, а «Семейная». При этом рыночные ставки по базовым программам держатся около 13%, то есть для заёмщика без льгот условия не смягчились. Одновременно с этим просрочка по жилищным кредитам на новостройки за восемь месяцев выросла на 21% — это сигнал, что часть заёмщиков, которые взяли кредиты в предыдущие периоды, уже испытывают сложности с платежами. Для тех, кто только выбирает программу, это означает, что льготные программы стали не просто выгоднее рыночных, а фактически единственным способом взять ипотеку с приемлемым платежом. Для тех, кто уже платит, важнее другое: рост просрочки и сохранение ставки на высоком уровне говорят о том, что рефинансирование под существенно меньший процент пока недоступно.

Ставка и платёж

Ключевая ставка 14% — это тот уровень, от которого отталкиваются банки, когда устанавливают проценты по базовым программам. На практике это означает, что рыночная ипотека стоит около 13% годовых. Для нового кредита в 6 миллионов рублей на 20 лет это платёж примерно 70 тысяч рублей в месяц. Такая сумма посильна не каждой семье, и именно поэтому спрос смещается в сторону льготных программ, где ставка в разы ниже. Для тех, кто уже платит рыночную ипотеку, сохранение ставки на этом уровне означает, что рефинансирование не имеет смысла: банки не предлагают ставки ниже текущей, и смысла менять кредит на такой же или более дорогой нет. Единственное, что может изменить ситуацию, — это устойчивое замедление инфляции, но пока даже в ЦБ называют условием стабилизации среднюю ключевую ставку в 10,5–12,5% за год, то есть даже при благоприятном сценарии ставка останется двузначной. Для заёмщика это значит, что рассчитывать на резкое снижение платежа по уже взятому кредиту не стоит.

Льготные программы

С 1 октября вступили в силу новые условия «Семейной ипотеки»: лимиты кредитования для большинства семей выросли. Это изменение уже вызвало ажиотаж — половина месячных выдач по программе пришлась на последнюю неделю сентября, когда заёмщики стремились успеть взять кредит на старых условиях или зафиксировать параметры до вступления новых правил. В результате объём выдач льготных программ превысил 330 миллиардов рублей, а ипотечные выдачи в сентябре достигли максимума с начала года. ДОМ.РФ скорректировал прогноз по общему объёму выдачи ипотеки в 2026 году до 4,5–4,6 триллиона рублей, и причиной послужили именно новые условия «Семейной ипотеки». Это показывает, что льготные программы стали не дополнением к рынку, а его основным драйвером. Параллельно обсуждаются и другие инициативы: в Госдуме предложили компенсировать учителям 50% первоначального взноса по ипотеке, а 13 октября на комиссии РСПП по жилищной политике будут обсуждать новые параметры льготной программы и их влияние на строительство и спрос. Для заёмщика это означает, что льготные программы продолжают расширяться, но условия могут меняться, и решение нужно принимать с учётом того, что правила могут быть пересмотрены.

Спрос, выдачи и цены

Картина на рынке складывается противоречивая. С одной стороны, выдачи растут: в сентябре общий объём кредитов физлицам вырос на 20,8% к августу, а базовая ипотека не снизилась, а выросла до более чем 114 миллиардов рублей. Спрос на жильё в Москве и Подмосковье стал рекордным в 2026 году: продажи по ДДУ выросли на 46% к августу, до 10,7 тысячи сделок. С другой стороны, доля нераспроданного жилья в Московском регионе достигла почти 20%, а предложение на первичном рынке старой Москвы в сентябре составило 35 070 квартир. Цены при этом растут: столичные новостройки всех классов дорожали при сокращении предложения в массовых проектах. То есть спрос подогревается льготной ипотекой, но застройщики не спешат снижать цены, а наоборот, пользуются ажиотажем. При этом просрочка по жилищным кредитам на новостройки за январь — август выросла на 21% и составила более 22,5 миллиарда рублей. Это значит, что часть заёмщиков, которые взяли ипотеку в предыдущие годы, уже не справляются с платежами. Рост просрочки на фоне рекордных выдач — это тревожный сигнал: люди берут новые кредиты, но не всегда могут обслуживать старые. Для рынка это означает, что качество кредитов может ухудшаться, и банки могут начать более жёстко оценивать заёмщиков.

Что это меняет для заёмщика

Для того, кто только собирается взять ипотеку, ситуация выглядит так: рыночная ставка около 13% делает базовые программы малодоступными для большинства семей, поэтому льготные программы становятся основным выбором. Но при этом нужно учитывать, что условия льготных программ могут меняться, как это произошло с «Семейной ипотекой» с 1 октября. Если вы подходите под льготную программу, имеет смысл рассматривать её в первую очередь, но внимательно следить за изменениями правил. Для тех, кто уже платит ипотеку, главный вывод недели — рост просрочки. Это означает, что банки могут ужесточить контроль за платежами, а заёмщикам стоит внимательнее относиться к своему бюджету. Рефинансирование под меньшую ставку пока недоступно, поэтому рассчитывать на снижение платежа не приходится. Если у вас есть возможность досрочного погашения, это остаётся самым надёжным способом снизить долговую нагрузку. Также стоит помнить, что рост цен на жильё при сокращении предложения означает, что покупать сейчас дороже, чем год назад, и это стоит учитывать при планировании сделки.

Ставки на дату публикации

Цифры из базы сайта, а не из новостей. Это минимальные публичные ставки, не персональное предложение банка.

Рыночные программы

Льготные программы

Пример расчёта

Кредит 6 000 000 ₽ на 20 лет по рыночной ставке 13%: платёж около 70 295 ₽ в месяц. Без страховки и комиссий. Ключевая ставка в этом выпуске: Ключевая ставка 14% на 2026-10-09. Изменение к 2026-10-01: +0,00 п,п,

На чём основан обзор

• ТАСС — экономика
• РБК Недвижимость
• ТАСС — экономика
• ТАСС — экономика
• Ведомости — недвижимость
• ТАСС — экономика
• РБК Недвижимость
• ЕРЗ.РФ — новости