Банк проверяет подрядчика и земельный участок при ипотеке на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), чтобы исключить риск неликвидного залога и гарантировать завершение стройки. В отличие от готовой квартиры, в загородном кредитовании обеспечением кредита становится еще не существующий объект, поэтому банк минимизирует вероятность появления недостроя или признания дома самовольной постройкой.

В этом руководстве разобран детальный механизм банковского андеррайтинга в сегменте частного домостроения. Вы узнаете, по каким критериям финансовые организации отбирают аккредитованных партнеров, какие дефекты участка приводят к мгновенному отказу и как защитить свои сбережения с помощью механизма эскроу.

Ключевая ставка ЦБ

Сейчас: 14,00% (0.00 %)

Источник: ЦБ РФ

Вся аналитика рынка →

Зачем банку проверять землю и строителей, если заемщик подтвердил свой доход?

Банк проверяет контрагента и земельный надел потому, что в ипотеке на ИЖС источником возврата средств в случае дефолта заемщика служит будущий ликвидный объект недвижимости, а не только текущая зарплата клиента. Если дом не будет достроен или окажется вне закона, банк останется с непокрытым необеспеченным долгом и неликвидной землей.

Представьте поход в авторитетную клинику на сложную аппаратную процедуру с чеком в сотни тысяч рублей. Вы вряд ли доверите свое здоровье мастеру без диплома, принимающему в сыром подвале без лицензии. В загородном кредитовании кредитор ведет себя точно так же. Для финансовой организации строительство дома в ипотеку сопряжено с материализацией проектного решения из чертежей в реальный кирпич и бетон. Выдавая транши, банк рискует своими активами.

Как принцип единой судьбы связывает участок и будущий дом?

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов обязывает оформлять в залог и пятно застройки, и будущее здание одновременно. Это базовое требование статьи 1 Земельного кодекса РФ. Банк не сможет реализовать на торгах недостроенное здание отдельно от участка, на котором оно стоит. Любые юридические пороки права собственности на надельную территорию автоматически парализуют регистрацию залога на возведенное строение. В итоге заемщик рискует получить требование о досрочном возврате всего кредита.

Чем залог на этапе котлована в ИЖС опаснее покупки квартиры в новостройке?

Загородная стройка несет кратно больше технологических рисков, чем типовая городская новостройка. На площадке частного сектора нет государственного строительного надзора. Подвод электричества, газа и подъездных путей целиком зависит от местных условий. Если строители бросят фундамент посреди чистого поля, рыночная цена такого объекта окажется заметно ниже потраченных кредитных средств. Банки банально страхуют себя от ситуации, когда консервация и распродажа недостроя съедают весь финансовый запас сделки.

Рассчитайте платёж и переплату по вашим параметрам

Открыть калькулятор →

Эволюционный путь загородной ипотеки: как рынок ИЖС избавился от хаоса недостроев?

Рынок кредитования ИЖС перешел от выдачи нецелевых наличных средств под залог имеющейся городской недвижимости к проектному финансированию с защищенными счетами эскроу. Это позволило снизить риски недостроя до минимума и сделать загородную ипотеку массовым стандартом с господдержкой.

Еще десять лет назад займы на стройку выдавали траншами наличных с колоссальным дисконтом к залогу земли. Заемщик оставался абсолютно беззащитным перед безответственными бригадами. Получив предоплату, строители нередко растворялись в воздухе, оставляя людей с долгами и полупустыми котлованами.

Основной компромисс расчетов через эскроу заключается в том, что ради достижения безопасности средств заемщика приходится мириться с удорожанием проектного финансирования для строителей. По данным аналитических отчетов института развития ДОМ.РФ, внедрение эскроу-счетов на загородном рынке переломило тренд на стихийные недострои. Подрядчик получает деньги со спецсчета только тогда, когда дом введен в эксплуатацию и зарегистрирован в Росреестре.

Подберите программу под вашу ситуацию

Все программы →

Какие параметры земельного участка банк проверяет перед одобрением сделки?

Банк скрупулезно изучает юридический статус надела, границы межевания, категорию земель и отсутствие скрытых градостроительных обременений. Любая нестыковка в документах превращает жилой дом в самовольную постройку. В такой ситуации залог теряет всякую ликвидность.

Андеррайтеры запрашивают свежую выписку из ЕГРН и градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Кредитор оценивает физическую доступность надела, проверяет наличие официальных подъездных дорог общего пользования и круглогодичный проезд строительной техники. Тропинка через соседский надел без оформленного сервитута означает гарантированный стоп-фактор.

Почему категория земель и вид разрешенного использования могут сорвать сделку?

Финансирование одобряют исключительно на территориях, прямо предназначенных для круглогодичного проживания с возможностью оформить постоянную регистрацию. Идеально подходят земли населенных пунктов с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» или «Для ведения личного подсобного хозяйства». Земли сельхозназначения одобряют выборочно, только при наличии разрешенного дачного строительства или садоводства в границах территориальных зон. Если земля относится к водоохранным полосам или лесному фонду, кредитный комитет откажет мгновенно.

Как охранные зоны (ЗОУИТ) и реестровые ошибки превращают участок в неликвид?

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) накладывают строжайшие запреты на капитальное строительство. Магистральный газопровод, водовод высокого давления или кабель связи могут мирно лежать под землей без всяких внешних табличек. Если границы участка не установлены в местной системе координат или накладываются на соседей, сделку заморозят. Банк никогда не выдаст деньги под объект, который суд завтра обяжет снести за счет собственника.

Источники

Представленная информация о требованиях к залогам, земельным наделам и финансовым механизмам загородного кредитования опирается на положения действующих законов Российской Федерации и стандарты единого института развития жилищной сферы.