Главная ошибка при досрочном погашении ипотеки

Длинный срок ипотеки делает кредит гораздо более управляемым. Ежемесячный платёж становится ниже, и вписать его в семейный бюджет проще. Но у этого комфорта есть обратная сторона: расплачиваться за него часто приходится лишними годами переплаты. Как превратить длинный кредит в выгодный инструмент, а не в обузу, и в чём заёмщики чаще всего ошибаются при досрочном погашении, разбираемся прямо сейчас.

Почему 20–30 лет — новый стандарт ипотеки в России

По словам Юлиана Овечкина, руководителя отдела ипотеки Level Group, большинство российских заёмщиков оформляют ипотеку на 20–30 лет. И делают это вполне осознанно: «Чем длиннее срок ипотеки, тем ниже ежемесячный платёж и тем проще вписать кредит в семейный бюджет». При этом мало кто планирует действительно тянуть выплаты все три десятилетия — многие рассчитывают закрыть долг досрочно, как только появятся свободные деньги.

Тренд подтверждает и меняющееся отношение к ипотеке в целом. Ещё 19 апреля директор по продажам девелопера Dar Леонид Вальдштейн отмечал, что заёмщики всё чаще воспринимают ипотеку именно как финансовый инструмент, а не как тяжёлую долговую нагрузку. Люди научились планировать досрочное закрытие кредита с той же гибкостью, что и другие крупные финансовые цели.

Главная ошибка: досрочное погашение на финишной прямой

Однако досрочное погашение не всегда приносит ожидаемую выгоду. Эксперт Юлиан Овечкин подчеркнул самую распространённую ошибку — попытки активно гасить ипотеку на поздних этапах кредита. При аннуитетной схеме, которая применяется в подавляющем большинстве договоров, основная масса процентов выплачивается как раз в первой половине срока. Ближе к концу в составе ежемесячного платежа доля процентов стремится к нулю, и заёмщик погашает почти исключительно тело кредита.

«Если у вас нет финансовой подушки, направлять все свободные средства на досрочные платежи рискованно, — предупреждает Овечкин. — А на поздних этапах это ещё и экономически бессмысленно, потому что переплату такие взносы практически не снижают». Проще говоря, отдавая банку деньги в 25-й или 27-й год кредита, вы не экономите проценты — вы просто досрочно возвращаете свой основной долг, который и так почти не обременён процентами.

Как выжать максимум: стратегия сокращения срока

Наиболее эффективным способом досрочного погашения эксперт называет частичное досрочное погашение с сокращением срока кредита в первой половине выплат. Механика здесь простая и математически выверенная. «В этом случае заёмщик вносит сумму сверх обязательного платежа, не уменьшая ежемесячный взнос, а банк пересчитывает график, „срезая“ последние месяцы или годы выплат, на которые и приходились бы проценты», — объясняет Юлиан Овечкин. Именно эти проценты и составляют львиную долю переплаты, поэтому их усечение даёт самую заметную экономию.

Такой подход особенно выгоден в первые 5–10 лет ипотеки. Позже эффект постепенно сходит на нет, и тогда альтернативой может стать снижение ежемесячного платежа — это увеличит итоговую переплату, но стабилизирует бюджет, если доходы стали менее предсказуемыми. Ещё один вариант — направить свободные деньги на депозит или рефинансирование кредита под более низкую ставку, если ключевая ставка уходит вниз.