Эскроу-счета для частных домов: законопроект защитит ипотечников от недостроя

Как пишет РБК Недвижимость, 23 июня 2026 года в нижнюю палату парламента поступили поправки, обязывающие применять механизм эскроу для любых ипотечных кредитов, выданных на строительство частного дома силами подрядчика. Авторы проекта — законодательное собрание Кировской области — намерены закрыть лазейку, позволявшую заказчикам отказываться от безопасного счета ради экономии. Пока инициатива рассматривается, пострадавших от недобросовестных строителей, по данным депутатов, насчитывается уже около 20 тысяч семей. Для заёмщиков закон может стать важнейшим инструментом защиты от потери денег и недостроя.

Суть инициативы: эскроу для всех договоров подряда

Действующее законодательство обязывает открывать эскроу-счёт только при оформлении льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство. Владельцы рыночных кредитов нередко исключают этот пункт из договора с подрядчиком, чтобы не увеличивать общую смету. Однако авторы законопроекта предупреждают: «Это создает потенциальную возможность нарушения прав застройщиков в виде незавершения строительства жилого дома».

Чтобы устранить риск, поправки предлагают внести изменения в ч. 2 ст. 186-ФЗ и сделать счёт эскроу обязательным для абсолютно всех подрядных договоров в сегменте ИЖС, если финансирование идёт с привлечением ипотеки. Фактически застройщик не сможет потребовать у клиента прямого перевода средств, пока дом не будет полностью сдан и зарегистрирован. Для заёмщика это означает двойную гарантию: банк контролирует целевое использование кредита, а расчёт с исполнителем происходит только по факту выполнения работ.

Кто поддержал идею раньше

Предложение распространить эскроу на все ипотечные программы ИЖС не ново. Ещё до внесения законопроекта за обязательное применение механизма выступали Банк России и институт развития «ДОМ.РФ». Аналогичную позицию озвучивал и председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Таким образом, инициатива кировских депутатов впервые оформила давние рекомендации регулятора и отраслевых экспертов в конкретный нормативный документ.

Масштаб проблемы: цифры и реальные риски

По оценкам нижней палаты парламента, к лету 2026 года в России насчитывается до 20 тыс. человек, пострадавших от действий недобросовестных подрядчиков на рынке частного домостроения. Эти люди остались без обещанных квадратных метров, при этом кредитные обязательства перед банком никто не отменял — ежемесячные платежи продолжают списываться. Отказ от эскроу-счёта означал для них отсутствие какой-либо страховки: перечисленные подрядчику деньги исчезали вместе с исполнителем, а недостроенный объект мог годами оставаться незавершённым.