Элитные новостройки Москвы на 44% дороже вторички: разрыв достиг 700 тысяч

По данным РБК Недвижимость, рынок дорогого жилья Москвы пережил заметную перестройку: если десять лет назад готовые квартиры в престижных локациях стоили заметно дороже новых проектов, то теперь ситуация зеркально изменилась. По итогам первого полугодия 2026 года элитные новостройки в среднем на 44% дороже элитной вторички, а разница в цене квадратного метра достигла 700 тыс. руб. Это важно для покупателей, которые выбирают между готовым жильём и строящимся объектом.

Десять лет динамики: вторичка уступила лидерство

В 2016 году расклад был иным: элитное вторичное жилье обходилось на 50% дороже новых элитных квартир. В абсолютном выражении каждый квадратный метр в готовом доме стоил на 400 тыс. руб. больше, чем в строящемся. Однако за следующие десять лет произошла серьёзная рокировка. Элитные новостройки прибавили в цене 185%, тогда как элитная вторичка выросла лишь на 30%. В результате к первому полугодию 2026 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в элитных новостройках достигла 2,3 млн руб., а на вторичном рынке — 1,6 млн руб. Итоговая разница — 700 тыс. руб. за «квадрат», или 44% в пользу первичного жилья. Такая динамика изменила привычную иерархию: раньше готовые квартиры в статусных локациях считались более ценным активом, а сегодня покупатели готовы платить премию за новые проекты.

Перелом в III квартале 2021 года и текущий разрыв

Впервые цена квадратного метра элитных новостроек обогнала вторичку в III квартале 2021 года. До этого более высокая стоимость готовых квартир объяснялась ограниченным предложением в сложившихся престижных районах и уникальными характеристиками объектов, которые сложно воспроизвести в новых проектах. Но по мере развития первичного рынка современные жилые комплексы стали задавать новые ценовые ориентиры. После перелома разрыв только увеличивался: к концу 2022 года превышение составляло около 360 тыс. руб. за метр, к концу 2024 года — более 400 тыс. руб., а к концу 2025 года достигло 700 тыс. руб. Максимум зафиксирован в I квартале 2026 года — тогда квадратный метр элитной новостройки был на 717 тыс. руб. дороже, чем на вторичке.

Прогнозы и изменение географии элитного жилья

Аналитики допускают, что ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками в дальнейшем либо увеличится, либо останется около текущего уровня. В пользу роста разрыва может работать замедление строительства и сокращение объёма нового предложения. Сдерживающим фактором может стать выход на вторичный рынок лотов из проектов, запущенных в 2020 году: они пополняют предложение готового жилья и не дают разрыву резко расширяться. Меняется и география высокобюджетного жилья: с начала 2026 года количество проданных дорогих квартир в ЦАО и за его пределами оказалось почти одинаковым. Центр столицы перестал быть единственной точкой концентрации элитного предложения, что расширяет выбор локаций для состоятельных покупателей.