40% вторичных квартир Москвы — «убитые»: как купить такое жильё выгодно

Как пишет РБК Недвижимость, на московской вторичке сложилась парадоксальная ситуация: выбор огромный, но качественных вариантов остро не хватает. По данным аналитиков «Инком-Недвижимость», на начало июля 2026 года примерно 40% всех выставленных лотов в старых границах города находятся в неудовлетворительном состоянии. Проще говоря, это жильё, требующее капитального обновления, — так называемые «убитые» квартиры. Разбираемся, что скрывается за этой цифрой, какие скидки реальны и как быть заёмщику, который присматривается к ипотеке на вторичку.

Масштаб проблемы: почему 40% — это не предел

Цифра 40% выглядит внушительно, однако важно понимать, что речь идёт в том числе о квартирах с устаревшим ремонтом, но без фатальных дефектов. Аналитики подчёркивают: на рынке стабильно держится около 97,9 тыс. лотов только в старой Москве — объём предложения за июнь и в годовом сопоставлении практически не изменился. Это значит, что из без малого ста тысяч вариантов почти каждый второй требует приличных вложений ещё до въезда. В Новой Москве картина чуть спокойнее: там экспонируется 8,6 тыс. объектов, причём за год количество снизилось на 4%. Но и в ТиНАО качественных квартир заметно меньше, чем хотелось бы покупателям.

Пять типов неликвида: от наследства до аварийного дома

Эксперты выделяют пять основных категорий такого жилья. Самые многочисленные — это квартиры, доставшиеся по наследству («бабушкины»), и объекты, которые длительное время сдавались в аренду. На них приходится 36% от всего неликвидного предложения. Оставшиеся 4% распределяются между тремя другими группами: жильём, где проживали люди с зависимостями, квартирами после пожара или залития, а также помещениями в ветхих или официально аварийных домах.

Руководитель офиса «Новослободский» «Инком-Недвижимость» Денис Васильев объясняет живучесть первых двух типов просто: «В старом фонде наследникам выгоднее не тратить деньги на обновление жилплощади, а снизить цену и побыстрее продать. Либо, в случае с арендой, квартира «отрабатывает» себя, а владельцы не хотят вкладываться в периодический ремонт и уменьшают стоимость найма». Таким образом, собственники сознательно выводят на рынок изношенные метры, рассчитывая на сговорчивость покупателей с ограниченным бюджетом.

Скидки и подводные камни: во что обойдётся «убитая» квартира

Главный аргумент продавцов — дисконт. При продаже неликвидных квартир покупатель получает скидку в среднем 5–10% от рыночной цены. Если повреждения серьезные, продавец может уступить ещё больше. Однако спрос на такие объекты в последние годы остыл. «Спрос на объекты в плохом состоянии стал ниже из-за удорожания ремонта и сопутствующих сложностей. В товарообороте участвуют только те лоты, которые адекватно оценены продавцами», — уточняет Денис Васильев. Иными словами, если цена завышена, квартира может зависнуть в экспозиции надолго.

Покупателями неликвида часто становятся флипперы — инвесторы, которые делают ремонт и перепродают объект дороже. Обычные семьи тоже рассматривают такие варианты ради выгодной локации, но здесь важно трезво посчитать смету: текущий рост цен на стройматериалы и работу мастеров легко «съест» всю полученную скидку.