ЦБ: реальная разница цен новостройки и вторички — 9–18%, а не 52%

По информации Интерфакс Недвижимость, в конце июня 2026 года Банк России представил аналитический обзор, который по-новому освещает давний спор: насколько дороже квартира в новостройке по сравнению с аналогичным вариантом на вторичном рынке. Согласно подсчётам, реальный разрыв не превышает 9–18%, тогда как официальная статистика Росстата говорит о 52%. Этот разбор важен каждому, кто планирует ипотеку, потому что он объясняет, почему регулятор настаивает на 20%-ном первоначальном взносе и какую переплату действительно стоит закладывать при выборе жилья.

Как ЦБ пересчитал реальную разницу

Банк России учёл, что Росстат сравнивает «все новостройки» со «всей вторичкой», включая дома старого фонда, а также неравномерное представительство Москвы и других мегаполисов, где первичка традиционно дороже. Поэтому, если убрать возрастной фактор и сопоставить квартиры в домах не старше 7 лет, разрыв в 2025 году составил всего 9%. Модельная оценка подтвердила тот же показатель — 9%. А если добавить к стоимости новой квартиры типичные затраты на ремонт (ведь вторичное жильё часто продаётся уже с отделкой), разница возрастает до 18%. Таким образом, реальный ценовой зазор между равнозначными объектами находится в пределах 9–18%, а не 52%.

Почему первый взнос в 20% — не прихоть, а страховка

Именно этот диапазон в 9–18% стал ключевым доводом для сохранения минимального первоначального взноса по ипотеке на уровне 20%. Логика проста: если заёмщик берёт кредит на строящееся жильё и по каким-то причинам вынужден продать его до или сразу после ввода в эксплуатацию, рыночная цена такой квартиры на вторичном рынке может оказаться ниже заплаченной застройщику. Подушка в 20% собственных средств покрывает вероятное обесценение и защищает от ситуации, когда долг перед банком превышает стоимость залога. Для самого покупателя это тоже снижает риск остаться с неподъёмным кредитом при падении цен. Так что требование регулятора — не бюрократический барьер, а инструмент финансовой устойчивости сделки.

Статистическая иллюзия в 52% и первые признаки сокращения разрыва

Данные Росстата действительно показывают драматический рост разницы: с 9% в IV квартале 2019 года до 52% в I квартале 2026 года. Однако, как поясняет ЦБ, эта цифра сильно искажена структурными особенностями выборки. В неё попадают квартиры в ветхих и старых домах, которые не могут конкурировать с новостройками, а также непропорционально велика доля столичных регионов, где первичный рынок всегда дороже. После очистки от этих искажений реальная картина оказывается куда скромнее. Примечательно, что в 2026 году ценовой разрыв начал сокращаться впервые за последние пять лет. Это может говорить о постепенном выравнивании спроса и предложения, но пока остаётся осторожным сигналом для рынка.