Нераспроданное жильё достигло 83 млн кв. м: что это значит для ипотечников

По информации Интерфакс Недвижимость, к середине 2026 года российский рынок жилья демонстрирует парадоксальную картину: рекордные объёмы строительства соседствуют с рекордными же объёмами непроданных квадратных метров. По свежим данным аналитиков, общая площадь нераспроданного жилья уже достигла 83,1 млн кв. м, а доля квартир, оставшихся без хозяев к моменту ввода дома в эксплуатацию, составляет 28 %. Для заёмщика это означает сразу несколько важных сдвигов: больше манёвра при выборе, более гибкие условия от застройщиков и совершенно новую расстановку сил между первичным и вторичным рынком.

Рекордная стройка и рекордный неликвид

Несмотря на то что в 2025 году темпы запуска новых проектов несколько снизились, сейчас в России одновременно возводится около 120 млн кв. м жилья — абсолютный исторический максимум. Однако значительная часть этих метров не находит покупателя. Из 83,1 млн кв. м нераспроданного жилья примерно каждый четвёртый объект остаётся нереализованным к моменту получения разрешения на ввод. Это формирует навес предложения, который давит на рынок и заставляет застройщиков искать нестандартные пути реализации.

Где ситуация наиболее напряжённая

В большинстве крупнейших по объёмам строительства регионов обстановка остаётся стабильной. Однако два субъекта Федерации явно выбиваются из общей картины: Краснодарский и Приморский края. Именно здесь дисбаланс между темпами возведения жилья и спросом ощущается острее всего. Покупателям, рассматривающим ипотеку в этих локациях, стоит особенно внимательно анализировать динамику заполняемости строящихся комплексов и не стесняться торговаться.

Ценовой разрыв исчез: вторичка догоняет новостройки

Ещё один знаковый тренд середины 2026 года — практически полное исчезновение разрыва в ценах между новостройками и «свежей» вторичкой (домами возрастом до 10 лет). Современное вторичное жильё дорожает значительно быстрее — по некоторым оценкам, рост достигает 14–15 % в год, в том числе за счёт готовой инфраструктуры и понятных эксплуатационных характеристик. При этом эксперты подчёркивают: значительного падения цен на новостройки ожидать не стоит. Рынок приходит в состояние баланса не через прямое удешевление квадратного метра, а за счёт конкуренции, акций застройщиков и всё более длительных циклов строительства.