Когда ипотека станет доступной: прогноз ставок до 2028 года

Как сообщает ЕРЗ.РФ — новости, российским заёмщикам, ожидающим возврата доступных ипотечных ставок, придётся набраться терпения. Свежие прогнозы указывают, что психологически комфортный уровень кредитования отодвигается на несколько лет. В то же время ключевая ставка уже в ближайшие месяцы начнёт медленное движение вниз, а структура сделок на рынке жилья продолжает меняться прямо сейчас.

Горизонт планирования: 2028 год

Параметры, при которых ипотека вновь станет массовой и приемлемой по цене, ожидаются лишь в первом квартале 2028 года. Именно тогда ключевая ставка Центробанка может достичь отметки 7% — уровня, который участники рынка называют психологически комфортным. Вслед за ней рыночные программы кредитования, обрастая макроэкономическими надбавками, опустятся в коридор 9% – 12%. Это позволит вернуть интерес к обычным ипотечным продуктам без государственной поддержки.

Пока же заёмщикам предстоит работать в условиях повышенных ставок, привыкая к более жёстким параметрам кредитования и рассчитывая собственные силы на среднесрочную перспективу.

Траектория ключевой ставки до конца 2026 года

Несмотря на отсроченное наступление идеальных условий, до конца текущего года политика регулятора будет постепенно смягчаться. По прогнозам аналитиков, ключевая ставка спустится к диапазону 12% – 13%. При таком сценарии рыночные ипотечные ставки окажутся на уровне 16,5% – 17,5%.

Если снижение окажется чуть более выраженным и «ключ» достигнет 13% – 15%, рынок ипотеки может показать рост на 6% – 11%, а доля рыночных программ (без господдержки) увеличится до 15%. Такая динамика станет первым сигналом восстановления после длительного периода заградительных ставок.

Структурные сдвиги: «вторичка» и новостройки

Цифры за январь – май 2026 года демонстрируют заметное перераспределение предпочтений покупателей. На вторичном рынке доля сделок с готовым жильём, проведённых без использования ипотечного кредита, сократилась на 8 процентных пунктов по сравнению с аналогичным периодом 2025 года: с 60% до 52%. Иными словами, всё больше покупателей вынужденно прибегают к заёмным средствам даже при высоких ставках — накопить полную сумму на квартиру становится сложнее.

Параллельно снижается вес ипотечных сделок с первичной недвижимостью. За год доля новостроек в общем объёме ипотеки сократилась с 13% до 12%. Причина — падающий интерес к покупкам в рассрочку, которые ранее активно предлагали застройщики. По мере ужесточения регулирования и снижения маркетинговых стимулов клиенты всё реже соглашаются на схемы частичной оплаты.