Столичный рынок первичной недвижимости продолжает перестраиваться под давлением высоких ставок. Управление Росреестра по Москве зафиксировало заметное снижение количества и доли ипотечных сделок в сегменте долевого строительства. В сентябре зарегистрировано 4 696 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) с привлечением кредитных средств, а по итогам девяти месяцев доля таких контрактов сжалась до минимальных значений за последние годы. Разбираем цифры и объясняем, как меняется положение обычного заёмщика.
Сентябрь 2025: сокращение числа и доли кредитных ДДУ
В сентябре 2025 года в Москве оформили 4 696 ДДУ на жилую и нежилую недвижимость с использованием ипотеки. Это сразу на 6% меньше показателя сентября 2024 года, когда было проведено 4 998 сделок. Если же сравнивать с сентябрём 2023 года, падение выглядит ещё более драматичным — минус 61,8% от уровня в 12 286 договоров. Иными словами, за два года сентябрьский объем ипотечных сделок на «первичке» сократился почти втрое.
Доля кредитных договоров от общего числа зарегистрированных в сентябре ДДУ остановилась на отметке 44,7%. Это на 3 процентных пункта ниже, чем было в августе 2025 года (47,7%). Тенденция к уменьшению доли сохраняется даже в осенние месяцы, которые обычно считаются активным периодом на рынке.
Квартальные итоги: подъём относительно второго квартала, но отставание от 2024-го
За третий квартал 2025 года (июль–сентябрь) столичный Росреестр зарегистрировал 13 287 ДДУ с привлечением кредитных средств. Это на 21% больше, чем во втором квартале текущего года (апрель–июнь, когда было оформлено 10 986 таких договоров). Оживление по сравнению с провальной весной говорит о некоторой адаптации рынка и действии сезонного фактора.
Однако если сравнить третий квартал 2025 года с аналогичным периодом 2024 года, картина меняется: годом ранее за июль–сентябрь прошло 14 826 ипотечных ДДУ, то есть текущий результат оказался на 10,4% ниже. Таким образом, даже квартальный рост не вывел рынок на прошлогодние траектории.
Девять месяцев 2025 года: доля ипотечных сделок упала на 14,2 п.п.
Совокупные данные за январь–сентябрь 2025 года показывают масштаб сжатия кредитного сегмента. За девять месяцев в Москве оформили 36 759 ДДУ с использованием заёмных средств — на 35,8% меньше, чем за тот же период 2024 года (57 267 сделок). По сравнению с январём–сентябрём 2023 года, когда было зафиксировано 65 599 ипотечных ДДУ, снижение составило уже 44%.
Ещё более показательно изменение доли: по итогам девяти месяцев 2025 года на сделки с кредитом пришлось лишь 43,5% от общего числа ДДУ в жилом и нежилом сегментах московских новостроек. Для сравнения: в январе–сентябре 2024 года этот показатель равнялся 57,7%. За год доля рухнула на 14,2 процентных пункта. Фактически, теперь менее половины покупателей используют ипотеку, тогда как раньше кредитные схемы были доминирующими.
Что это значит для заёмщика
Приведённая статистика наглядно отражает главную проблему сегодняшнего рынка — недоступность рыночной ипотеки. Высокая ключевая ставка сделала стандартные программы банков почти запретительными: для клиентов, не относящихся к льготным категориям, ежемесячный платёж становится неподъёмным. Именно поэтому мы видим такое стремительное вымывание доли кредитных сделок.
Покупатели вынуждены искать альтернативу. Без возможности попасть в семейную, IT-ипотеку или другие адресные программы многие либо откладывают решение жилищного вопроса, либо стремятся накопить бóльшую сумму наличными, либо пользуются рассрочками напрямую от застройщиков. Одновременно возрастает конкуренция внутри оставшихся льготных лимитов — одобрение по ним становится не гарантированным, а бюджеты на субсидирование нередко ограничены.
Для инвесторов и тех, кто планировал покупку с привлечением кредита, важно трезво оценивать свой статус. Если вы подходите под льготные категории — действовать стоит как можно раньше, пока условия действуют. Тем же, кто не подпадает под господдержку, стоит готовиться либо к сценарию с большим первоначальным взносом, либо ждать смягчения денежно-кредитной политики. Но, судя по текущим данным, быстрого разворота ждать не приходится: рынок адаптируется к новой реальности, в которой ипотека перестала быть массовым инструментом на столичной первичке.