Сентябрь 2025 года принёс смешанные сигналы для рынка ипотеки на первичном рынке столицы. Хотя квартальная динамика показала оживление по сравнению с весной, годовые цифры продолжают снижаться, а доля кредитных сделок сокращается.

Сентябрь: очередное снижение числа ипотечных ДДУ

В сентябре 2025 года в Москве было зарегистрировано 4 696 договоров участия в долевом строительстве с привлечением кредитных средств. Этот показатель на 6% ниже, чем в сентябре 2024 года, когда оформили 4 998 таких сделок. Ещё более существенным стало падение относительно рекордного сентября 2023 года — тогда с ипотекой прошло 12 286 ДДУ, то есть сокращение составило 61,8%.

Таким образом, помесячный спрос на ипотеку в новостройках столицы продолжает откатываться от пиковых значений двухлетней давности.

Доля ипотечных сделок: минимальные значения

По итогам сентября доля договоров с кредитными средствами в общем объёме зарегистрированных ДДУ составила 44,7%. Это на 3 процентных пункта меньше, чем в августе 2025 года (47,7%). Иными словами, менее половины всех сделок на первичном рынке сопровождались банковским финансированием, что указывает на растущую роль альтернативных способов оплаты — рассрочек, собственных накоплений или продажи вторичного жилья.

Квартальный рост при годовом спаде

Третий квартал 2025 года (июль–сентябрь) завершился показателем 13 287 ипотечных ДДУ. По сравнению со вторым кварталом (10 986 сделок) прирост составил 21%, что говорит о некотором сезонном оживлении рынка. Однако взгляд на прошлогодний результат за аналогичный период (14 826 ДДУ) высвечивает спад на 10,4%. Внутригодовая позитивная динамика пока не компенсирует общего снижения относительно 2024 года.

Итоги девяти месяцев: почти минус 36% к прошлому году

Совокупный московский показатель за январь–сентябрь 2025 года достиг 36 759 договоров долевого участия с привлечением кредитов. Для сравнения, за первые девять месяцев 2024 года было зарегистрировано 57 267 ДДУ — падение составило 35,8%. Относительно аналогичного отрезка 2023 года (65 599 сделок) снижение ещё заметнее — минус 44%.

Не менее показателен сдвиг в структуре продаж. Доля ипотечных сделок в общем числе ДДУ на рынке новостроек Москвы за девять месяцев 2025 года упала до 43,5%. Годом ранее она равнялась 57,7%, то есть уменьшилась на 14,2 процентных пункта. Фактически каждая вторая сделка перестала быть ипотечной — тренд, который начал формироваться ещё в начале года.

Что это значит для заёмщика

Для тех, кто планирует покупать квартиру в московской новостройке, эти цифры несут несколько практических сигналов:

  • Охлаждение спроса даёт больше пространства для переговоров. Застройщики, видя снижение числа ипотечных покупателей, могут предлагать дисконты, рассрочки или дополнительные бонусы, чтобы удержать продажи.
  • Ипотека перестаёт быть доминирующим инструментом. Сокращение доли кредитных сделок до 43,5% говорит о том, что на рынке растёт число покупателей с живыми деньгами или альтернативными схемами. Для заёмщика это значит, что конкуренция за объекты с привлекательными условиями может несколько снизиться, но одновременно растут риски ухудшения условий кредитования при дальнейшем росте ставок.
  • Цифры не означают обвал рынка, но подчёркивают важность взвешенного подхода. Снижение на десятки процентов год к году выглядит серьёзно, однако абсолютные объёмы (почти 37 тысяч сделок за 9 месяцев) остаются значительными. Покупателю стоит тщательно сравнивать ежемесячный платёж по кредиту с реальным бюджетом и рассматривать варианты с субсидированием от застройщика или государственных программ.

Главный вывод: рынок перестраивается, и привычная модель «купил в ипотеку — сдал/продал» уже не работает так же безотказно, как раньше. Потенциальному заёмщику стоит более внимательно оценивать ликвидность конкретного ЖК и перспективы роста стоимости недвижимости, а не полагаться только на доступность кредита.

Таким образом, 2025 год стал для ипотечного рынка московских новостроек периодом серьёзной коррекции после ажиотажного спроса предыдущих лет. Покупатели, обладающие достаточными накоплениями или гибкими условиями застройщиков, могут извлечь выгоду из текущей ситуации, тогда как ипотечным заёмщикам придётся адаптироваться к новым реалиям.