Банк России предупреждает о рисках рассрочек от застройщиков: готовится закон

Как сообщает ЕРЗ.РФ — новости, рынок новостроек всё чаще предлагает покупателям оплату в рассрочку напрямую от застройщика, причём нередко она преподносится как «бесплатная» альтернатива ипотеке. Однако за кажущейся выгодой могут скрываться серьёзные переплаты, и Банк России намерен положить этому конец. Вместе с Минстроем регулятор готовит законопроект, который установит чёткие правила для таких сделок.

Почему «бесплатная» рассрочка может обойтись дороже ипотеки

Когда застройщик не регулируется специальными нормами, он может закладывать в стоимость жилья при рассрочке заметную прибавку по сравнению с немедленной оплатой. Покупатель легко вводится в заблуждение обещаниями «нулевых процентов», не осознавая реальной переплаты. Впоследствии при продаже недостроенной квартиры дисконт часто оказывается значительно выше ожидаемого — опять же из-за непрозрачного ценообразования.

Банк России видит главную цель в том, чтобы сделать условия рассрочки на жильё прозрачными и не дать покупателям обмануться заявлениями о «бесплатности». Среди обсуждаемых мер — обязательное информирование граждан о разнице в цене при оплате наличными и с использованием сервиса от застройщика, либо прямой запрет на увеличение стоимости из-за выбора способа расчёта. Одновременно массовое распространение рассрочек повышает нагрузку на проектное финансирование: девелоперам приходится обслуживать кредиты, не получая сразу всей суммы на счета эскроу, что увеличивает их риски.

Что изменится для дольщиков: главные нормы законопроекта

Разрабатываемый документ закрепляет право дольщика стать собственником квартиры сразу после ввода дома в эксплуатацию, даже если оплата внесена не полностью. В этом случае у застройщика возникает право залога на объект до окончательного расчёта. Такая схема защищает покупателя от ситуации, когда из-за оставшейся задолженности он не может оформить жильё на себя.

Ещё одна важная норма — ограничение ответственности за нарушение сроков оплаты. Законопроект устанавливает потолок не более 20% годовых от суммы просроченной задолженности, что предотвращает появление кабальных штрафов в договорах рассрочки.

Цифры рынка: рассрочки наступают, а счета эскроу сдают позиции

К началу апреля 2026 года доля расторгнутых договоров рассрочки на рынке новостроек стабилизировалась на уровне 5%. Это сигнал, что часть покупателей не справляется с графиком платежей. Параллельно с этим за последние два года доля договоров долевого участия, покрытых остатками на счетах эскроу, снизилась с 88% до 68%. Такая динамика отражает переток спроса от классической ипотеки к рассрочкам, при которых средства на эскроу не резервируются сразу в полном объёме, что создаёт дополнительные риски для системы проектного финансирования.