Вторичка рвёт вперёд: как изменились цены на жильё в июле и чем рискуют застройщики

По информации РБК Недвижимость, в июле застройщики продолжили поднимать цены, но рынок всё сильнее тянет в сторону вторички. По свежим подсчётам «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбербанка, готовое жильё прибавило сразу 1% за месяц, тогда как первичное — лишь 0,6%. Годовая динамика тоже на стороне вторички: +10,4% против +9,1% у новостроек. За этими цифрами скрываются рекордные долги девелоперов и падающая доля продаж.

Как меняются цены на новостройки и вторичку

Медианная стоимость квадратного метра на первичном рынке достигла 191,4 тыс. руб., на вторичном — 128,4 тыс. руб. Любопытно, что «новая» вторичка — дома не старше 10 лет — практически догнала новостройки: её средний «квадрат» зафиксирован на отметке 189,2 тыс. руб., что лишь на 1,2% дешевле первички. А вот квартиры в домах советской постройки остаются самыми доступными: в июле их медианная цена составила 115,4 тыс. руб., почти не изменившись по сравнению с июньскими 115,2 тыс. руб.

Рост цен на новостройки продолжается пятнадцатый месяц подряд, но темпы замедляются. Застройщики всё острее ощущают проблемы: скорость продаж и объём нераспроданного жилья болтаются у исторических минимумов, а уровень покрытия их задолженности счетами эскроу обновил очередной антирекорд. «На динамику цен продолжают влиять проблемы застройщиков», — комментируют эксперты «Домклик».

Региональные контрасты

Самые дорогие новостройки ожидаемо в Москве (412,5 тыс. руб. за кв. м), Санкт-Петербурге (274 тыс. руб.), Московской области (228,9 тыс. руб.), Татарстане (195,8 тыс. руб.) и Приморском крае (187,9 тыс. руб.). На противоположном полюсе — Пензенская область (109,1 тыс. руб.), Воронежская (132,9 тыс. руб.) и Удмуртия (133,2 тыс. руб.).

За месяц сильнее всего прибавили Тюменская область (2,3%), Калининградская и Самарская (по 1,8%). А вот Татарстан (-0,6%), Красноярский край (-0,5%) и Ростовская область (-0,3%) показали снижение. Годовая картина ещё выразительнее: Московская область выросла на 20,3%, Самарская — на 16,4%, Москва — на 14%. Единственным регионом, где цены за год ушли в минус, стал Краснодарский край (-1,4%). Самый слабый прирост отмечен в Татарстане (2%) и Башкортостане (2,8%).

Почему реальные сделки дешевле прайсов

Июль принёс заметный разрыв между ценами в объявлениях и ценами реальных сделок: на первичном рынке он составил 14,2%. Это высокий показатель, ведь большую часть времени с июня 2024 года по февраль 2026 года он держался в пределах 9–12%. Аналитики объясняют: «Его рост указывает на поиск покупателями более бюджетных вариантов».

В дорогих регионах расхождение особенно велико: в Москве — 35,7%, в Санкт-Петербурге — 22,8%, в Краснодарском крае — 20,6%, в Татарстане — 15,3%. И только в Пензенской (-2,6%) и Самарской (-2,1%) областях цена предложения оказалась ниже цены сделки — то есть финальная стоимость слегка превысила заявленную.

Тревожные сигналы от застройщиков

Доля ежемесячных продаж от всего объёма текущего строительства в июле снизилась до 1,3%, что сопоставимо с февралём–маем. Комфортным для застройщиков считался бы уровень от 2%. Краткий всплеск спроса во второй половине июня картину не исправил. Объём нераспроданного жилья в стройке достиг 83 млн кв. м.

Финансовые метрики тоже бьют рекорды со знаком минус. По итогам июня покрытие задолженности девелоперов счетами эскроу упало до исторического минимума — 69,6%. Непокрытая часть выросла до 3,3 трлн руб. Если пересчитать долг на метр строящегося жилья, получится 90,6 тыс. руб., что также является рекордным значением. Доля средств на эскроу в пересчёте на метр стагнирует с декабря 2025 года, а сам показатель покрытия держится на плаву во многом за счёт замедления ввода новых объектов.