Семейная ипотека: половина платежей уходит на проценты

Семейная ипотека со ставкой 6% выглядит как пропуск в собственное жильё без кабальных условий. Но когда смотришь на график платежей, растянутый почти на три десятилетия, картина отрезвляет: добрая половина всех денег, которые вы отнесёте в банк, — это не возврат долга, а чистые проценты. Показываем на реальных цифрах, во что обходится даже «дешёвая» льготная программа.

Почему 6% годовых — это миллионы переплаты

Средний срок, на который сегодня берут семейную ипотеку, по данным Frank RG, составляет 27,4 года (328 месяцев). Казалось бы, ставка 6% — подарок, но математика длинных кредитов безжалостна. Возьмём типовой вариант: «евродвушка» площадью 40 квадратных метров в новостройке обходится примерно в 8,3 млн рублей (при средней цене 208 тыс. рублей за метр). С первоначальным взносом 30% — это около 2,5 млн своих денег — заёмщику требуется кредит на 5,8 млн рублей.

Ежемесячный платёж по такой ссуде будет в районе 36 000 рублей. Умножаем на 328 месяцев — и получаем 11,8 млн рублей, из которых ровно 6 млн — проценты. Иными словами, вы отдадите банку за пользование деньгами сумму, сопоставимую с самим кредитом. Больше половины всех ежемесячных переводов годами просто оплачивают право быть должником, и лишь оставшаяся часть по крупицам гасит основной долг.

Сравнение с рынком: пропасть в переплате

Для кредитов на обычных рыночных условиях под 20% годовых доля процентов становится просто колоссальной. При том же размере займа и сроке ежемесячный платёж взлетел бы до 97 000 рублей, а общая сумма выплат превысила бы 31 млн. На проценты ушло бы более 26 млн — это восемь из десяти платежей. Разница между льготной и рыночной переплатой на одной и той же квартире — почти вчетверо, и всё равно «льгота» не отменяет того факта, что банк заработает на семье 6 млн рублей только за счёт длительности займа.

Что ждать дальше: прогноз ЦБ и ужесточение госпрограммы

Центробанк в своих базовых сценариях ориентируется на возвращение ключевой ставки к нейтральному диапазону 7,5–8,5% к 2028 году. Это значит, что рыночная ипотека может опуститься до 10–12% — всё ещё высоко, но заметно ниже нынешних заградительных уровней. Параллельно в правительстве обсуждают привязку ставки семейной ипотеки к числу детей: для одного ребёнка — 10%, для двух — 6%, для трёх и более — 4%.

Если предложение будет принято, семьям с единственным малышом придётся платить уже не 6%, а все 10%. Для нашего примера с долгом 5,8 млн рублей это означает, что общая переплата подскочит примерно до 11 млн рублей, а доля процентов в каждом платеже превысит 65%. Фактически мягкий вариант льготы превратится в кредит с переплатой вдвое выше тела долга.