Отказы в ипотеке выросли до 69%: как заёмщику повысить шансы на одобрение

К концу 2025 — началу 2026 года российские банки отказывают в ипотеке почти 7 из 10 заявителей: уровень отказов превысил 69%. Это значит, что получить жилищный кредит стало заметно сложнее, чем год или два назад. Эксперт рынка недвижимости Денис Бобков поделился практическими ориентирами, которые помогают снизить риск услышать «нет».

Банки ужесточают отбор: 69% отказов и решающий ПДН

Главный фильтр сегодня — показатель долговой нагрузки (ПДН). Именно на него банки смотрят в первую очередь, оценивая, потянет ли клиент ежемесячный платёж. «Банки ориентируются на ПДН — соотношение платежей к доходу. Безопасным считается уровень до 30–35%. Значение свыше 50–60% влечёт или отказ, или предложение кредита под более высокую ставку, а при ПДН более 80% система автоматически отклоняет заявку», — объясняет Денис Бобков.

Иными словами, если на выплаты по всем кредитам, включая будущую ипотеку, уходит больше половины официального дохода, банк видит в этом критический риск. А порог в 80% практически гарантирует автоматический отказ — без участия кредитного менеджера.

Три кита одобрения: доход, ПДН и стабильность занятости

Чтобы заявка прошла предварительный скоринг, должны сойтись три ключевых условия:

• Платёжеспособность «с запасом». Ежемесячный доход обязан как минимум вдвое покрывать все обязательные выплаты. При этом учитывается только официально подтверждённый заработок. Справка 2-НДФЛ, выписка из банка или налоговая декларация — никаких «серых» конвертов.
• Низкий ПДН. Идеально, если после вычета будущего ипотечного платежа на жизнь остаётся 65–70% дохода. Чем ниже нагрузка, тем выше вероятность не только одобрения, но и более привлекательной ставки.
• Стабильная занятость. Для наёмных сотрудников минимальный стаж на последнем месте — шесть месяцев. Индивидуальным предпринимателям нужно подтвердить работу от одного года. Частая смена работодателя или бизнес, зарегистрированный пару месяцев назад, — серьёзный стоп-сигнал.

Стоп-факторы: почему отказывают даже аккуратным заёмщикам

Даже при хорошем доходе можно получить отказ, если в анкете или кредитной истории всплывают негативные маркеры. Самые частые причины выглядят так:

• Просрочки по любым обязательствам — от потребительского кредита до микрозайма. Банк не любит даже «забывчивость» на пару дней.
• Плохая кредитная история в целом — низкий скоринговый балл, частые обращения за займами, наличие реструктуризаций.
• Высокая текущая долговая нагрузка: несколько активных кредитов, кредитные карты с выбранным лимитом, поручительства.
• Неофициальная занятость. Если доход нельзя подтвердить документально, банк просто не увидит заёмщика.
• Ошибки в документах — несовпадение паспортных данных, опечатки в справках, неполный комплект бумаг.
• Судебные разбирательства и исполнительные производства, а также задолженности по налогам и штрафам. Даже неоплаченный административный штраф может стать поводом для отказа.
• Низкая ликвидность приобретаемой недвижимости. Если объект сложно продать в случае дефолта, банк предпочтёт не рисковать.

Первоначальный взнос — больше, чем минимум

Формально многие программы стартуют с 10–20% первого взноса. На практике же минимальные пороги почти не работают. Чтобы снизить риски кредитора и заметно повысить свои шансы, заёмщику часто приходится вносить 30–50% от стоимости жилья. Крупный взнос уменьшает сумму кредита, ежемесячный платёж и, как следствие, ПДН. Поэтому накопить хотя бы треть цены квартиры — сейчас один из самых действенных способов превратить «спорную» заявку в одобренную.