Аренда квартиры за семь тысяч рублей, долги по потребительским кредитам почти на 180 000 и статус индивидуального предпринимателя — с таким набором банки вежливо просили «сначала разобраться с текущими обязательствами». Но собственная двухкомнатная квартира всё-таки появилась, причём в разгар пандемии. Сделку провели не молодые супруги, а их родители-пенсионеры.

Закредитованность как стоп-сигнал для банков

У Андрея и Светланы, жителей небольшого города, типичная картина: почти вся бытовая техника и даже шуба куплены в кредит. Когда семья решилась на ипотеку, первый же банк указал на главную проблему — закредитованность. Пока на балансе висели обязательства на 180 000 рублей, о новом жилищном займе можно было забыть. Добавим сюда статус ИП у Андрея и отсутствие дохода у жены-студентки — шансы стремились к нулю.

Ситуация типична: многие заёмщики не подозревают, что даже небольшие потребительские кредиты резко повышают показатель долговой нагрузки. Банк смотрит не на общую сумму долга, а на ежемесячный платёж по всем обязательствам относительно дохода. Пока вы не закроете хотя бы часть кредитов, одобрение ипотеки остаётся под вопросом.

Пенсионеры в ипотеке: плюсы и подводные камни

Родители Светланы — Георгий Николаевич и Оксана Владимировна — работающие пенсионеры. Они решили оформить ипотеку на себя, а дети взяли на себя обязательство вносить ежемесячные платежи. «Возьмём ипотеку на себя, а дети будут кредит этот оплачивать», — так описывает план глава семьи.

Такой подход имеет несколько преимуществ. У пенсионеров стабильный подтверждённый доход, нет закредитованности, и они проходят по возрастным рамкам многих банков. Например, Сбербанк выдаёт ипотеку до 75 лет, а Газпромбанк — до 65. Важно лишь, чтобы на момент окончания срока заёмщики не превысили предельный возраст. Однако нужно помнить: пока кредит не закрыт, собственность остаётся у пожилых людей, и переоформить квартиру на детей без согласия банка не получится.

Какие банки дают шанс: обзор ставок и условий

Семья рассматривала несколько вариантов, прежде чем остановиться на подходящем. Вот актуальные на тот момент предложения.

  • Сбербанк: ставка от 7,8% годовых, сумма от 300 000 рублей, срок 1–30 лет. Возраст заёмщика — от 21 до 75 лет. Решение принимают до трёх дней. Подходит и для вторичного рынка.
  • Совкомбанк: минимальная ставка 9,79%, максимальный срок — 20 лет, предельная сумма — 30 млн рублей. Залогом выступает приобретаемая недвижимость.
  • Газпромбанк предлагает сразу несколько программ. «Ипотека 9,7%» — с первоначальным взносом от 40% и сроком 1–7 лет, возраст до 65 лет. «Ипотека на вторичный рынок» — ставка 10,5%, срок 1–30 лет. «Ипотека по двум документам» — ставка 11%, первоначальный взнос от 40%, без подтверждения дохода, что порой выручает ИП.

Пенсионеры выбрали ипотеку на вторичное жильё под 10,5% с возможностью досрочного погашения. Первоначальный взнос сформировали за счёт продажи капитального гаража, а взамен купили простой железный гараж за 25 000 рублей — чтобы было где ставить машину.

Отдельно стоит сказать о материнском капитале. Ребёнок родился в прошлом году, когда выплата на первого ребёнка ещё не полагалась, поэтому использовать господдержку не получилось. Это заставило активнее искать другие источники первого взноса.

Что это значит для заёмщика

История Андрея и Светланы — не исключение, а рабочий сценарий для многих семей с похожими вводными. Вот какие выводы можно сделать.

  • Закредитованность — не приговор. Если банк отказывает из-за текущих долгов, есть смысл привлечь созаёмщиков с чистым кредитным профилем, например, работающих родителей-пенсионеров.
  • Сравнивайте программы. Разница даже в полпроцента за 10–15 лет выливается в ощутимую сумму. Смотрите не только на ставку, но и на требования к возрасту, первоначальному взносу и возможности подтверждения дохода.
  • Проверяйте продавца. Перед сделкой важно убедиться, что продавец — единственный собственник, нет обременений и долгов по коммуналке. Риэлтерское сопровождение в данном случае оправдывает себя.
  • Помните о дополнительных расходах. Аренда на время ремонта, страховки, оценка — всё это требует денег. Если выбираете новостройку, ремонт затянется, а платить за съёмное жильё придётся параллельно.

Спустя несколько месяцев поиска, пять часов в офисе банка в масках и 10 минут в МФЦ семья въехала в готовую квартиру. Ежемесячные выплаты Андрей тянет, хотя признаётся: «Главное сейчас не разориться, не потерять работу». Но когда за спиной поддержка близких и понятный график платежей, даже высокая ставка перестаёт пугать.