Эскроу-счета для всей ипотеки на частные дома: законопроект в Госдуме

По данным Интерфакс Недвижимость, рынок индивидуального жилищного строительства ждёт новый виток защиты прав покупателей. В Госдуму поступил законопроект, который сделает механизм счетов эскроу обязательным для любого ипотечного кредита на возведение частного дома. Инициатива, внесённая Законодательным собранием Кировской области 23 июня 2025 года, нацелена на то, чтобы одинаково обезопасить деньги всех заёмщиков — независимо от того, пользуются ли они льготной ставкой или берут рыночную ипотеку.

Как именно предлагается изменить закон

Авторы проекта хотят скорректировать федеральный закон № 186-ФЗ, регулирующий строительство жилых домов по договорам подряда с применением эскроу. Сейчас документ допускает использование счетов эскроу, но не везде делает их обязательными. Поправка меняет эту логику: если заказчик финансирует строительство за счёт ипотечного кредита (займа), механизм эскроу должен применяться автоматически. То же самое произойдёт, если стороны добровольно договорились размещать деньги на таком счёте.

В пояснительной записке подчёркивается, что главная цель — повысить уровень защиты законных имущественных интересов граждан, которые заказывают возведение индивидуального дома. Схема проста: средства заёмщика блокируются до момента полного выполнения подрядчиком своих обязательств. Это исключает риск исчезновения строителей с деньгами или нецелевого расходования кредита.

Почему нововведение расширяет действующие правила

С 1 марта 2025 года в России уже работает система эскроу при строительстве частных домов по договорам строительного подряда. Однако по состоянию на 23 июня прошлого года обязательное открытие такого счёта предусмотрено лишь для кредитов, выдаваемых в рамках льготных ипотечных программ. Если семья оформляла обычную рыночную ипотеку на ИЖС, подрядчик мог получить всю сумму напрямую, без защитного контура.

Это создавало неравные условия для разных категорий заёмщиков и оставляло значительную часть рынка без страховки. Новый законопроект устраняет этот пробел: любая ипотека на строительство частного дома — будь то «Семейная», «Сельская», «Дальневосточная» или стандартная программа банка — будет проводиться исключительно через счёт эскроу. Таким образом, защита становится универсальной.

Позиция Центробанка и крупнейших банков

Идея распространить эскроу на все ипотечные продукты для ИЖС давно обсуждалась на уровне регулятора. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина ранее прямо заявляла о необходимости такого шага, чтобы повысить прозрачность рынка и доверие граждан к частному домостроению.

Активную поддержку оказывает и Сбербанк. Как отметили в кредитной организации, использование эскроу-счетов для любых ипотечных кредитов на ИЖС гарантирует прозрачность и защиту всех участников сделки — точно так же, как это уже реализовано в сегменте многоквартирных домов после перехода на механизм 214-ФЗ. По мнению банка, логика здесь аналогична: эскроу способствует цивилизованному развитию частного домостроения, и Сбербанк готов активно включиться в реализацию этих планов.

Ранее с похожими предложениями выступал и институт развития ДОМ.РФ, что говорит о широком консенсусе профессионального сообщества вокруг необходимости унификации защитных механизмов.