Разбор аналитической записки Банка России «Оценка разрыва цен между первичным и вторичным рынками жилья» (2026): почему оценка по средним ценам Росстата завышена, какой разрыв остаётся у сопоставимых квартир и как это связано с первоначальным взносом по ипотеке.
Материал подготовлен Департаментом финансовой стабильности Банка России и отражает личную позицию авторов. Это не официальная позиция регулятора и не указание на его политику или решения. На странице — краткая выжимка и оцифрованные графики; полный текст — в PDF на сайте ЦБ.
Данные с графиков записки оцифрованы вручную для наглядности. Точные подписи и методология — в оригинальном PDF.
Модель и сопоставимая («свежая») вторичка, 2020–2025
Линия «свежей» вторички — упрощённый расчёт с учётом года постройки (рис. 2). Модельная линия — эффект первичности после выравнивания характеристик сделок (рис. 9). Для ипотеки важно: «сырой» разрыв по средним ценам сильно завышает премию новостройки относительно сопоставимой вторички.
Источник: аналитическая записка ЦБ (PDF). Ряды оцифрованы вручную.
Росстат vs «свежая» вторичка vs модель vs ремонт
Средние цены Росстата и «вся вторичка» дают разрыв 46–52%, потому что в базу попадает старый фонд и иная география сделок. Сопоставимое качество и модель сходятся на ~9%; с ремонтом — до 18%. Авторы записки связывают этот диапазон с необходимостью первоначального взноса около 20%.
Источник: аналитическая записка ЦБ (PDF). Ряды оцифрованы вручную.
Прирост модельного разрыва и уровень в МО
Льготные программы и «ипотека от застройщика» внесли около +11 п.п. в рост модельного разрыва за 2020–2025. По регионам в среднем +10 п.п., в отдельных — около +20 п.п. Среди крупных субъектов наибольший уровень разрыва в 2025 году — в Московской области (15%). Для заёмщика это аргумент смотреть не только ставку, но и запас по первоначальному взносу в своём регионе.
Источник: аналитическая записка ЦБ (PDF). Ряды оцифрованы вручную.
Закладывайте запас по первоначальному взносу и сравнивайте платёж не только по ставке льготной программы, но и с учётом цены новостройки относительно сопоставимой вторички.