В общепринятом понимании, ипотека – это кредит, обязательным условие которого является залог. Так как ипотечное кредитование всегда подразумевает крупные суммы, банк, таким образом, страхует свои риски и одновременно, стимулирует плательщика на своевременные платежи.
Однако же, все ли знают, что понятие ипотеки намного шире, нежели стандартная покупка жилой недвижимости? Вообще ипотека подразумевает под собой любой кредит (в том числе, и на личные нужды!), обеспеченный залогом. То есть, в ипотеку можно оформить и земельный участок, и загородный коттедж, и даже «пустить» деньги на бизнес.
Какими отличительными чертами характеризуются данные виды ипотечного кредитования? Все ли российские банки рассматривают варианты подобного кредитования? Как правильно, и с чего начать оформление ипотеки, отличной от стандартной покупки новостройки? Все эти, и многие другие вопросы рассмотрим в статье, посвященной весьма широкому значению термина «ипотека».
- 1 Особенности ипотечного кредитования
- 2 Принципы целевого и нецелевого займа в оформлении ипотеки
- 2.1 Приобретение земельного участка в ипотеку
- 2.2 Ипотека на строительство жилого дома
- 2.3 Кредит на строительство загородного дома на дачном участке (дачи)
- 2.4 Ипотека на покупку или строительство гаража или машино-места
- 2.5 Ипотека для участников программы «Реновация жилищного фонда в городе Москве»
- 3 Требования к заемщику при оформлении иного объекта ипотеки (кроме жилья)
- 4 Какие банки готовы выдавать нецелевой ипотечный кредит?
- 5 Резюме
Особенности ипотечного кредитования
Ипотека – это особый вид кредита, которому присуще следующие отличительные черты:
- Крупная сумма кредита;
- Длительный срок кредитования;
- Условие предоставление залогового имущества кредитной организации.
Получается, что ипотека – это кредит на крупную сумму (как правило, от 300 тысяч рублей) под залог приобретаемого имущества, или иного, уже имеющегося на момент оформления ипотеки, имущества у клиента.
Все операции по ипотечному кредитованию регулируются банковским законодательством Российской Федерации. Главными нормативно-правовыми актами, отражающими законные характеристики и «инструкции» ипотечного кредитования в России являются:
- Федеральный закон № 102 — ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года;
- Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. В 23 главе «Обеспечение исполнения обязательств» I части Гражданского Кодекса Российской Федерации подробно описано понятие и значение залога (параграф №3 «Залог»).
- Федеральный закон № 135 — ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года;
- Федеральный закон № 218 – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.
В соответствии с российским банковским законодательством, ипотечный кредит можно оформить в качестве целевого и нецелевого займа.
Принципы целевого и нецелевого займа в оформлении ипотеки
Главным различием принципов целевого и нецелевого займа при оформлении ипотечного кредита является форма выдачи кредитных средств.
При целевом использовании заемных средств, банк «выдает» кредит путем перечисления необходимой суммы на определенный счет. А при намерении нецелевого использования ипотечного кредита (на личные цели, но под залог имеющегося имущества) – кредитная организация выдает необходимую сумму кредитных средств заемщику в виде наличных денег.
Целевой займ подразумевает использование заемных средств исключительно на определенные (документально подтвержденные) цели.
Цель кредитования в обязательном порядке прописывается в договоре об ипотеки.
При оформлении целевого займа потенциальному заемщику необходимо будет представить целый пакет необходимой документации, а после оформления — все расчетные документы, которые подтвердят целевое использование ипотечных средств.
При несоблюдении заемщиком условий целевого кредитования, банк вправе привлечь его к различному роду ответственности (в том числе, потребовать досрочного гашения полной суммы кредита с начисленными процентами).
К целевому оформлению ипотеки можно отнести:
- Приобретение жилья в новостройке;
- Приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья;
- Приобретение земельного участка в собственность под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- Кредит на строительство дома. В данном случае, как правило, в залог оформляется земля, находящаяся в собственности будущего заемщика, на которой и предполагается строительство коттеджа.
- Некоторые банки рассматривают вариант оформления в ипотеку покупки загородного дачного участка. Но только в том случае, если банк оценит данное имущество как ликвидное. В противном же случае, кредитная организация предложит своему клиенту оформить потребительский кредит без обеспечения (под более высокий процент), либо же потребительский кредит с иным обеспечением (в данном случае, заемщику необходимо будет предоставить банку уже имеющийся в собственности ликвидный залог).
На заметку потенциальному заемщику: если кредит подразумевает крупную сумму, то, при наличии недвижимости в собственности, финансово выгоднее его будет оформить в форме ипотеки, чем в форме потребительского кредита.
Оформление ипотеки по программе целевого займа составляет подавляющий процент в совокупности ипотечных кредитов страны. Условие целевого кредитования подразумевают абсолютно все государственные программы поддержки граждан, а именно:
- Военная ипотека;
- Социальная ипотека;
- Использование средств материнского (семейного) капитала в ипотечном кредитовании.
Нецелевой займ представляет собой такую же ипотеку (кредит под залог недвижимости), но, при этом, заемщику уже не нужно будет строго указывать в договоре, на какие именно цели будут направлены заемные средства. Единственное, что нужно будет указать, что трата заемных средств не будет противоречить Законодательству Российской Федерации.
Почему «нецелевая ипотека» не столь популярна в России? Ведь, по логике, заемщику намного выгоднее брать ссуду под залог, не тратя время на объяснения причины займа, а так же, на сбор всех дополнительных документов, соответствующих правилам целевой ипотеки.
Ответ прост: банкам не выгодно брать на себя дополнительные риски, отсюда и возникает рост процентных ставок за пользование кредитом, а так же дополнительные условия кредитования (например, страхование). Поэтому, получается, что нецелевой займ не выгоден не только кредитным организациям (так как он создает дополнительные риски), но и самим заемщикам, так как обуславливает существенную переплату за пользование кредитом.
Оформить ипотеку по условиям нецелевого займа можно на такие цели, как:
- Создание или расширение бизнеса;
- Строительство;
- Ремонт;
- Лечение;
- Оплата обучения;
- Дорогостоящую путевку на курорт и другие цели и нужды.
Однако же заемщику следует помнить и объективно оценить свои риски: ведь, будучи залогодателем, он может потерять свое имущество, в случае возникновения финансовых трудностей. Перед тем, как оформлять нецелевую ипотеку (кредит наличными), необходимо взвесить показатели: реальный риск/потребность.
Приобретение земельного участка в ипотеку
Граждане, желающие купить земельной участок под индивидуальное жилищное строительство, вполне могут оформить ипотечный кредит под залог приобретаемого участка.
Однако же не все банки с радостью участвуют в такой программе. Причиной является то, что земельный участок по определению является мало ликвидным объектом. Для того чтобы принять такой залог, объект должен обладать идеальной характеристикой:
- Иметь высокую категорию почвы;
- Иметь небольшую удаленность от городских построек (не более 50 км от коммуникаций);
- Должен находиться в экологически чистом районе;
- Иметь свободные подъездные пути;
- Обладать идеально оформленной документацией (земельный участок должен быть зарегистрирован в соответствии с кадастровым планом).
Несмотря на множество нюансов, оформление ипотеки на приобретение земельного участка достаточно долго практикуют следующие банки:
Сбербанк. Краткие условия программы:
- Сумма кредита от 300 тысяч рублей;
- Ставка за пользование кредитом: от 11,6% до 13,9%;
- Срок не более 30 лет (как правило, такой вид кредита оформляется, по статистике, на срок не более 10 лет);
- Первоначальный взнос должен составлять четверть от стоимости приобретаемого земельного участка.
Газпромбанк:
- Сумма кредита от 500 тысяч рублей;
- Минимальная ставка за пользованием кредита: 10,2% годовых;
- Минимальный взнос от 20% стоимости участка.
Россельхозбанк:
- Минимальная сумма кредита: 100 тысяч рублей;
- Первоначальный взнос должен быть минимум 25%;
- Срок погашения от 1 года до 30 лет;
- Ставка за пользование кредитных средств: от 11,45% годовых.
Татсоцбанк:
- Минимальная сумма кредита от 300 тысяч рублей;
- Процентная ставка от 11,5 % годовых;
- Срок кредитования: максимум 10 лет.
Ипотека на строительство жилого дома
Данный вид кредита выдается при условии, что участок, на котором предполагается постройка, имеет классификацию «земельный участок под индивидуальное жилищное строительство». При этом земельный участок должен находиться в собственности у потенциального заемщика. Как правило, все банки устанавливают минимальный первоначальный взнос — от 25% от стоимости будущего жилья. Конечно, это весьма субъективный показатель, так как никто точно не может гарантировать сумму будущих трат на строительство. Именно поэтому, при подаче заявки на подобного рода ипотеку, потенциальному заемщику необходимо предоставить немало дополнительных документов (помимо стандартных), как на земельный участок, так и будущее строение.
К таким документам относят:
- правоустанавливающие документы;
- независимый отчет об оценке;
- кадастровый паспорт;
- технический паспорт;
- выписка из домовой книги;
- выписка из ЕГРП.
Каждая кредитная организация, выдающая ипотеку на строительство коттеджа, имеет свою собственную целевую программу. Например:
Программа Сбербанка «Загородная недвижимость»
- Сумма кредита: от 300 000 рублей;
- Процентная ставка: 11,1% годовых;
- Срок кредита: до 30 лет;
- Первоначальный взнос: не менее 25%
Тимер Банк «Свой Дом»
- Первоначальный взнос: от 15% стоимости будущего жилого строения;
- Процентная ставка: 11,75% годовых;
- Срок кредитования: от 30 месяцев до 25 лет.
Камский Коммерческий банк по программе «Кредит на строительство дома»
- Срок кредита: до 10 лет;
- Процентная ставка: 13 % годовых;
- Сумма кредита: зависит от платёжеспособности заемщика (но не более 50% от рыночной стоимости земельного участка);
- Возможна выдача ипотеки в виде невозобновляемой кредитной линии. Первый транш выдается в размере 50% от рыночной стоимости ипотечного объекта.
Кредит на строительство загородного дома на дачном участке (дачи)
В целом, данный вид ипотеки очень схож с вышеуказанным кредитом на строительство жилого дома (коттетжа). Однако же данный тип ипотечного объекта (дачный дом) имеет еще более низкую ликвидность, и соответственно, несет более высокие риски. Поэтому очень редко банки выделяют данный вид кредита под определенную программу. Такой кредит потребитель может взять в качестве любого нецелевого займа под залог недвижимости.
Некоторые банки все же выделяют данный вид ипотеки под отдельную программу в линейке своих кредитов:
Россельхозбанк (программа «Садовод»):
- Срок кредитования: без обязательного подтверждения целевого использования кредита — до 3 лет включительно; при условии обязательного подтверждения целевого использования кредитных средств — до 5 лет включительно;
- Сумма выдачи кредита: от 10 до 1.500 тысяч рублей;
- Процентная ставка за пользование кредитом: от 11 до 19,25% годовых.
Автоградбанк (кредит на приобретение дачи)
- Сумма кредита: от 100 до 1 000 тысяч рублей;
- Процентная ставка: от 18% годовых;
- Срок кредита: до 7 лет.
Ипотека на покупку или строительство гаража или машино-места
В настоящее время парковочных мест катастрофически не хватает не только в мегаполисах, но даже в маленьких городах. Спасением может послужить гараж или специальное «личное» парковочное машино-место. Однако же стоимость такого варианта весьма существенна.
Для того, чтобы покупку места для своего авто мог позволить каждый рядовой житель нашей страны, кредитные организации давно ввели в линейку своих кредитов специальный ипотечный режим: ипотека на строительство или покупку гаража (или машино-места). Данный вид кредита практикуют довольно-таки многие банки:
Сбербанк:
- Процентная ставка: 11,6% годовых;
- Первоначальный взнос: не менее 25%;
- Срок кредита: до 30 лет;
Росбанк:
- Процентная ставка: от 9,5 % годовых;
- Первоначальный взнос: не менее 25%;
- Срок кредита: до 25 лет.
Абсолют Банк:
- Процентная ставка: 12,75% годовых;
- Сумма кредита: от 100 тысяч до 2 000 тысяч рублей;
- Срок кредита: до 10 лет.
Дельтакредит (Ипотечный Банк) :
- Процентная ставка: 11,00% годовых;
- Сумма кредита: 300 тысяч до 3 000 тысяч рублей;
- Срок кредитования: максимум 25 лет.
Автоградбанк :
- Первоначальный взнос: от 10%;
- Процентная ставка: 12,9% годовых.
Газпромбанк:
- Процентная ставка: от 12.3% годовых;
- Первоначальный взнос: от 30 %;
- Срок кредита: от 1 года до 19 лет.
Ипотека для участников программы «Реновация жилищного фонда в городе Москве»
Программа «реновации жилищного фонда в городе Москве» позволяет устранить дисбаланс развития городской среды и не допустить увеличения аварийного жилищного фонда в городе Москве.
Участники данной программы имею возможность оформить ипотеку с целью улучшения своих жилищных условий при переселении в дома, включенные
в Программу реновации.
Официальными банками – участниками программы являются:
Сбербанк:
- Процентная ставка: от 10,5% до 12,1 % годовых;
- Срок кредитования: от 1 года до 30 лет;
- Сумма кредита: от 300 тысяч рублей.
Банк «Возрождение»:
- Процентная ставка: от 9,20% годовых;
- Срок от 3 до 30 лет;
- Минимальная сумма кредита: 300 тысяч рублей.
Газпромбанк:
- Ставка по ипотечному кредиту: от 9,5% годовых;
- Кредит выдается на срок: от 1 до 30 лет;
- Минимальная сумма кредита – 500 тысяч рублей.
Требования к заемщику при оформлении иного объекта ипотеки (кроме жилья)
В целом, требования к заемщику для оформления ипотеки на строительство загородного жилого дома, городской новостройки и кредита наличными под залог недвижимости у всех банков примерно одинаковы и стандартны. Потенциальный заемщик должен предоставить в банк все оригиналы своих документов, а так же заполнить анкету-заявление по форме (бланку) того или иного банка.
К стандартным требованиям к заемщику при оформлении любого вида ипотеки можно отнести:
- Возраст. Как правило, банки устанавливают минимальный возраст 21 год;
- Стабильный доход. Объем ежемесячного дохода потенциального заемщика играет ключевую роль в принятии решения банком о выдаче ссуды. Каждый банк имеет свою оценочную систему платежеспособности заемщика. Многие российские банки используют скрининговую систему кредитоспособности, в основе которой лежит бальная оценка;
- Официальное трудоустройство (причем, стаж на последнем месте работы должен составлять не менее 6 месяцев, в идеале – 3 года);
- Наличие в собственности недвижимого имущества, которое будет являться потенциальным залогом для кредитной организации.
Для Кредитной организации главное, чтобы залоговый объект, предоставляемый клиентом, был ликвиден. Износ здания (в процентном отношении) не должен превышать показателя 45-50%. Если вопрос касается квартиры в многоквартирном доме, то обязательным условием является отсутствие перепланировок или узаконенные перепланировки (подтвержденные документально справкой из БТИ).
Важный момент!!! Если объект предполагаемого залога приобретался в браке (соответственно, является совместным имуществом), то при оформлении ипотеки под залог такого имущества обязательно необходимо предоставить специалисту банка нотариально заверенное согласие второго супруга на данную юридическую манипуляцию.
Если предполагаемый залоговый объект уже имеет, какого либо рода обременения, то он не может служить залогом для нового ипотечного кредита. Обременения могут быть в виде:
- Судебного ареста;
- Банковского залога;
- Аренды на длительный срок по договору;
- Случая, когда имущество, находящееся в «наследственном деле», еще не распределено наследникам;
- Пожизненная рента по договору;
- Ограничения на квартиру или иное имущество от органов опеки и попечительства.
Узнать, наложены ли ограничения и обременения на конкретный объект недвижимости, можно, взяв выписку из Единой Государственной Регистрационной Палаты.
Какие банки готовы выдавать нецелевой ипотечный кредит?
В настоящий момент нецелевой ипотечный кредит готовы выдавать практически все российские банки. В любом случае – это ипотека, и банк страхует часть своих рисков путем залога. Однако же ставки по таким кредитам всегда выше, чем на целевые нужды.
Рассмотрим сравнительную таблицу топовых банков страны, чтобы понять, насколько сильно различаются условия по целевому и нецелевому использованию кредитных средств заемщиком, а так же проанализировать, какие банки готовы предоставлять самые лояльные условия кредитования под залог имущества.
Сравнительная таблица кредитных организаций, предоставляющих своим клиентам, в том числе, нецелевые ипотечные кредиты смотрите в приложении №1 к данной статье.
Резюме
Итак, изучив данную статью, с уверенностью можно опровергнуть стереотипное определение ипотеки. Ипотека – это долгосрочная ссуда (на срок от 5 до 30 лет), обязательным условием которой является предоставление клиентом в банк определенное залоговое (недвижимое! ликвидное!) имущество. Ипотеку можно взять не только на новостройку или уже на готовое жилье, но и на строительство дома, покупку гаража или дачного участка, и даже на продвижение своего дела (бизнеса или сельского хозяйства).
В последних приведенных примерах, получается, что заемщик берет потребительский кредит на свои личные цели, но под залог своего имущества – это так же юридически будет являться ипотекой.
Ипотека — как много в этом слове! Она такая разная, и именно поэтому, так популярна!
Сравнительная таблица кредитных организаций, предоставляющих своим клиентам, в том числе, нецелевые ипотечные кредиты.
| Наименование кредитной организации | Сбербанк% ставка | ВТБ, % ставка | ВТБ 24, % ставка | Россельхозбанк, % ставка | Альфа-банк, % ставка | Росбанк, % ставка | Банк «Открытие»% ставка |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Наименование программы* | |||||||
| «на строящееся жилье» | от 8,5 до 10, 5 % | От 10,1 % | От 10,7% | От 10 % | от 10,19 % | От 9,5% | 9,8% |
| «приобретение готового (в том числе, вторичного) жилья» | от 10,2 до 11,6 % | От 10,1 % | От 10,7% | От 10% | от 10,19 % | От 9,5% | 9,8% |
| «Льготная ставка от государства» | 6 | 6 | 6 | ||||
| Программа «Военная ипотека» | 9 % годовых | 9,8 | 9,8 | 9,2% | |||
| «На строительство жилого дома» | от 11,6 до 13,9 | От 10% | |||||
| На любые цели под залог имущества | от 13 до 14,5 | От 12,2% | От 12,2 % | Устанавливается индивидуально, в зависимости от результатов оценки анкеты потенциального клиента | 14 – 19,5 | ||
| Кредит на гараж или парковочное место | от 11,6 до 13,9 | 10,25-10,75 |
*Наименование программы у разных банков может отличаться. Наименование программы в данной таблице указано условно и отражает саму суть программы в общей линейке.
**Пустые значения процентных ставок означает отсутствие информации по данным программам в первичных источниках (официальных сайтах банковских организаций). Для более подробной информации необходимо уточнить нюансы у специалистов отделений или по горячей линии определенного банка.
Вам также может понравиться
