Эксперт оценил влияние досрочного погашения ипотеки на рынок жилья

Значительная часть заемщиков, оформивших ипотеку в конце 2024 года и начале 2025-го, изначально рассматривала кредит как временное решение на период высоких ставок. Многие из них стараются как можно быстрее снизить долговую нагрузку. Об этом 16 марта «Известиям» рассказал директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин.

«Многие заемщики, бравшие кредит в конце 2024-го или начале 2025-го, изначально рассматривали его как временное решение — до лучших времен. По данным ВТБ, каждый пятый заемщик с рыночной ипотекой 2025 года уже полностью закрыл кредит, а больше половины регулярно вносили частичные досрочные платежи. Часть из тех, кто не смог справиться с нагрузкой самостоятельно, выбрала выход через продажу квартиры — 425 млн рублей пришлось именно на IV квартал, что вдвое больше того же периода годом ранее. Да, такая динамика может косвенно говорить о финансовых трудностях у части заемщиков», — отметил эксперт.

Он пояснил, что для банков досрочное погашение ипотеки означает сокращение процентного дохода, поскольку финансовые организации недополучают часть запланированной прибыли. Однако одновременно это снижает потенциальные риски. По данным Банка России, доля просроченной ипотечной задолженности сроком более 90 дней увеличилась с 0,5 до 1% к середине 2025 года. Тем не менее этот уровень остается относительно низким для банковской системы.

«Самоликвидация кредита через продажу квартиры фактически снимает потенциально проблемный актив с баланса банка. Это гораздо менее болезненный сценарий, чем принудительное взыскание», — подчеркнул эксперт.

В целом серьезного давления на ипотечный сектор пока не наблюдается. Общий объем досрочно погашенных ипотечных кредитов в 2025 году составил 1,16 трлн рублей. При этом рынок продолжает активно работать: только за январь 2026 года банки выдали ипотечных кредитов на 430 млрд рублей.

На рынок недвижимости такая динамика влияет через увеличение предложения на вторичном рынке. Однако, по оценке Тумина, масштаб этого процесса пока невелик и не способен существенно изменить ценовую ситуацию.

«Объем кредитов, закрытых через продажу жилья, составляет около 1,3 млрд рублей — это слишком небольшая величина, чтобы обрушить рынок. Более важный фактор сейчас — поведение собственников, которые не спешат выставлять квартиры на продажу и ждут снижения ставок», — отметил он.

По словам эксперта, в Москве в 2025 году приток новых объектов на вторичный рынок оказался на 15–20% ниже обычного уровня, что поддерживает дефицит ликвидного предложения.

Среднесрочный прогноз Банка России предполагает, что ключевая ставка в 2026 году будет находиться в диапазоне 13–15%. Если денежно-кредитная политика будет постепенно смягчаться, принудительные продажи жилья могут сократиться, а накопленный за период дорогой ипотеки спрос начнет постепенно возвращаться на рынок.

В конце 2025 года объем досрочно погашенных ипотечных кредитов за счет продажи жилья заемщиками вырос вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Всего за год таким образом было закрыто кредитов на 1,3 млрд рублей, причем треть этой суммы пришлась на IV квартал, следует из данных ЦБ, изученных «Известиями».