Долгие поводы: в российских мегаполисах подешевела аренда жилья

В начале 2026 года на российском рынке долгосрочной аренды обозначилась тенденция к уменьшению цен: в крупных городах — Москве, Челябинске, Ростове‑на‑Дону, Краснодаре и Перми — месячная стоимость аренды опустилась на 5–9%. Об этом «Известиям» сообщили аналитики и игроки рынка. Главная причина — смягчение условий ипотечного кредитования после снижения ключевой ставки. Всё больше арендаторов принимают решение не продлевать договоры найма, а приобретать собственное жилье. В материале «Известий» — разбор перспектив рынка долгосрочной аренды.

Где снизилась стоимость аренды

Стоимость долгосрочной аренды квартир снизилась сразу в нескольких крупных городах России, сообщили «Известиям» аналитики. По данным «Авито Недвижимости», заметнее всего цены упали в Челябинске — на 9%, Ростове-на-Дону, Краснодаре и Москве — на 8%, Перми — на 5%.

При этом за два года — с января 2023-го по январь 2025-го — средние ставки аренды однокомнатных квартир и студий в России выросли на 54,8% — до 32,5 тыс. рублей, напомнила директор департамента аренды федеральной компании «Этажи» Ольга Павлинова.

— Самый значительный рост за этот период среди городов-миллионников был зафиксирован в Челябинске, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге и Москве. Он составил 51–90%, — отметила она.

По словам эксперта, самое значительное снижение средних ставок аренды однокомнатных квартир и студий за год зафиксировано в Омске и Челябинске — на 8,2–8,4%. Немного меньше в Ростове-на-Дону, Воронеже и Нижнем Новгороде — на 5,6–7,2%.

— В Москве за аналогичный период средние ставки аренды выросли, но всего на 0,8%, а в Санкт-Петербурге снижение составило 1%, — сказала Ольга Павлинова. — В целом по России средние ставки аренды однокомнатных квартир и студий за год снизились на 2,8%, до 31,6 тыс. рублей.

Средняя стоимость долгосрочной аренды жилья в России в январе 2026-го составила 34,9 тыс. рублей — это на 1% меньше, чем в том же месяце прошлого года, дополнили в «Авито Недвижимости». Дешевле всего арендовать квартиру можно в Воронеже, Челябинске, Краснодаре, Волгограде и Омске.

— На фоне улучшения условий по рыночной ипотеке в столице постепенно начинается переток спроса из длительной аренды в продажу, — отметил руководитель категории долгосрочной аренды сервиса Константин Каменев. — Например, москвичи всё активнее ищут возможности улучшить свои жилищные условия через покупку недвижимости на первичном и вторичном рынке, а не с помощью долгосрочной аренды.

Он уточнил, что подобная тенденция наблюдается и в целом по стране среди арендодателей: часть из них приходит к идее продать свое жилье.

По данным сервиса «Яндекс Аренда», в городах-миллионниках по итогам первых двух недель февраля средняя стоимость аренды квартиры на месяц составила 34 тыс. рублей. При этом относительно января ставка снизилась только на 0,9%.

Снижение медианных ставок долгосрочной аренды в первой половине февраля фиксировалось в семи из 16 городов-миллионников. Наиболее заметным оно было в Волгограде, Нижнем Новгороде и Самаре. Также медианные ставки снизились в Ростове-на-Дону, Уфе, Челябинске и Санкт-Петербурге. Менее значительные колебания наблюдались также в Екатеринбурге, Краснодаре, Красноярске, Перми, Москве, Новосибирске и Воронеже.

Относительно пиковых цифр осени прошлого года аренда продолжает медленно дешеветь — на 6% ниже, подтвердил главный аналитик «Циана» Алексей Попов. В феврале зафиксировано снижение цен в Волгограде, Екатеринбурге, Казани, Ленобласти, Москве, Новосибирске и еще семи крупных городах.

— В ближайшее время ставки будут дешеветь на 1% в месяц, — полагает эксперт. — Устойчивый рост возобновится не ранее лета.

Почему снижаются цены

Вплоть до начала 2025 года рынок аренды жилья в крупнейших городах России был крайне дефицитным, особенно в периоды пикового спроса, когда объем доступного предложения снижался до критических значений и это провоцировало резкий рост арендных ставок, рассказала Ольга Павлинова.

— Одна из причин дефицита предложения в том, что многие покупатели строящегося жилья по льготной ипотеке реализовали свою недвижимость и вынуждены были снимать, — сказала она. — Поскольку после отмены самой массовой льготной ипотеки с господдержкой осталась только семейная, со второй половины 2024 года спрос арендаторов стал смещаться от малогабаритного жилья в сторону более комфортного для проживания.

С этого периода, по ее словам, средние ставки аренды двухкомнатных квартир стали расти более динамично. Но это длилось недолго. Увеличение сроков продажи вторичного жилья из-за дорогих ипотечных кредитов привело к тому, что часть собственников стали сдавать свои квартиры параллельно с поиском покупателей.

— Кроме того, по мере сдачи домов те, кто арендовал на этот период, стали переезжать в свое жилье, а параллельно рынок продолжили наполнять инвестиционные квартиры, — пояснил эксперт. — Всё это привело к тому, что динамика роста объема предложения начала отставать от спроса и средние ставки аренды впервые за много лет в части крупнейших городов России продемонстрировали снижение.

Во всех случаях снижения цен наблюдается одна и та же модель: рост числа лотов усиливает конкуренцию между арендодателями, что удлиняет сроки сдачи и вынуждает корректировать ценовые ожидания, уточнил управляющий партнер Trophy Assets, независимый эксперт Наталья Круглова.

— Это не обвал спроса, а изменение баланса сил в пользу арендатора, — сказала она. — Важно учитывать, что текущая динамика разворачивается после пикового III квартала 2024 года. Тогда средняя ставка аренды в Москве достигала 110,5 тыс. рублей на конец квартала. Рост был вызван ограниченной доступностью рыночной ипотеки и перетоком спроса в аренду.

С конца 2024 года рынок вошел в фазу коррекции, в результате 2025 год и начало 2026-го стали периодом его постепенной нормализации.

Тренд на стагнацию или снижение медианных ставок долгосрочной аренды жилья характерен для зимних месяцев и обусловлен периодом сезонного затишья, связанного с новогодними праздниками, считает руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков.

— В это время активность арендаторов снижается, что позволяет предложению в городах-миллионниках активнее пополняться, в том числе лотами из бюджетного сегмента, — заметил он. — Подобная динамика восстанавливает рынок, корректируя цену и наращивая экспозицию.

По итогам 2026 года рост цен на аренду может оказаться меньше, чем в высокий сезон 2025-го, полагает Алексей Попов. После снижения ключевой ставки увеличится активность покупателей в новостройках и на вторичке.