РАСПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЬЯ
ЮРИДИЧЕСКИЕ ПОСЛЕДСТВИЯ
ОБМЕНЫ НА НЕПРИВАТИЗИРОВАННОЕ ЖИЛЬЕ
ВОССТАНОВЛЕНИЕ ПРАВА НА ПРИВАТИЗАЦИЮ
ПРИЗНАНИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ НЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ

Содержание


Расприватизация жилья в случае мены и обмена приватизированных жилых помещений на неприватизированные жилые помещения

Сделки с жилы ми помещениям и, принадлежащими физическим и юридическим лицам на праве собственности

После вступления в действие Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" № 1541-1 (с изменениями на 1 мая 1999 года, внесенными Федеральным законом № 88-ФЗ), а также Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 года (с изменениями на 8 июля 1999 года, внесенными Федеральным законом № 152-ФЗ) в РФ устанавливаются различные виды собственности на жилые помещения, в частности - приватизированное жилье (бесплатно переданное в собственность граждан) и государственный или муниципальный жилой фонд.

На территории России осуществляется процесс приватизации гражданами жилых помещений, занимаемых ими в государственном и муниципальном жилищном фонде. При этом предусматривается приватизация указанного жилищного фонда на добровольной основе.у

Данное положение обусловливает наличие определенных особенностей во взаимоотношениях сторон при осуществлении сделок по обмену или мены жилых помещений с различной формой собственности.

Физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотре-; нию: - право владения означает определенную законодательством возможность обладания жилым помещением. При этом необходимо иметь в виду, что, кроме собственников, законными владельцами жилых помещений являются также лица, проживающие по договору жилищного найма, аренды, поднайма, а также граждане, вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов;- право пользования заключается в эксплуатации жилого помещения в целях удовлетворения собственником своих жилищно-бытовых потребностей;

- право распоряжения означает право собственника определить правовое положение жилого помещения, то есть свободу его отчуждения и свободу передачи в пользование другим лицам посредством заключения соответствующего договора.

Таким образом, собственник вправе распорядиться принадлежащим ему жильем •• через такие гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, мена, дарение, обмен, завещание и залог.

Чтобы указанные сделки признавались действительными, необходимо выполнение ряда необходимых условий:1) наличие у сторон сделки правоспособности и дееспособности -для граждан (физических лиц) - это достижение 18-летнего возраста; в тех случаях, когда законодательством допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак (статья 21 Гражданского кодекса РФ); полная дееспособность также приобретается при объявлении несовершеннолетнего, работающего по трудовому договору, полностью дееспособным (статья 27 Гражданского кодекса РФ); для юридических лиц (независимо от организационно-правовой формы) - это утверждение устава или положения, а в тех случаях, когда оно должно действовать на основании общего положения об организациях данного вида, - с момента издания компетентным органом постановления о его образовании; если устав подлежит регистрации, правоспособность юридического лица возникает в момент регистрации (статья 49 Гражданского кодекса РФ);2) чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности, что подтверждается договором о приобретении в собственность жилого помещения;3) нотариальное оформление указанных сделок и государственная регистрация по месту расположения жилого помещения.

Договор мены жилья

Одним из способов распоряжения жилым помещением является мена.

По договору мены производится обмен одного имущества на другое. По такому договору собственник квартиры вправе обменять жилое помещение на любое имущество (например, автомобиль, жилое помещение, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т. д.), которое не изъято из гражданского оборота.

Участник договора мены жилья обладает правом собственности на обмениваемое имущество. При этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилья, которое он дает, и покупателем жилой площади, которую он получает. При реализации договора мены жилое помещение обменивается на собственность (в данном случае на жилое помещение), но не на денежные средства, как это имеет место при осуществлении сделок купли-продажи. Правовое регулирование отношений сторон по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет договора, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон договора и т. п.).

Договор обмена жилыми помещениями

Другим способом распоряжения жилым помещениями является обмен. В рассматриваемом случае право собственника на принадлежащее ему жилое помещение может быть реализовано посредством заключения договора обмена жилыми помещениями с нанимателем жилья в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда или членом жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью не выплатившим паевой взнос за квартиру.

В соответствии со статьей 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищного фонда имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом или жилое помещение.

Обмен жилых помещении не допускается, если: - к нанимателю или к собственнику жилого помещения предъявлен судебный иск, то есть право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о ' признании ордера недействительным, о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, дарения, о признании недействительными обменов жилых помещений. В случае возникновения таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение обмен оформлен быть не может; - жилое помещение является предметом залога, поскольку залог является одним из способов обеспечения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником своих обязательств получить удовлетворение за счет заложенного имущества (в данном случае - жилого помещения) преимущественно перед другими кредиторами. Право на обмен возобновляется при прекращении обеспеченного залогом обязательства либо при замене с согласия залогодержателя жилого помещения, являющегося предметом залога, на иное имущество; - обмен носит фиктивный характер. Под фиктивным понимается такой обмен, при котором стороны не имеют намерения поселиться в обмениваемых помещениях, а производят только оформление обмена, продолжая при этом проживать в прежних жилых помещениях; - дом (жилое помещение) подлежит сносу или переоборудованию для использования по другому назначению, а также в тех случаях, когда дом (жилое помещение) грозит обвалом. В таких случаях решается вопрос о предоставлении гражданам, проживающим в таких домах (жилых помещениях), другого благоустроенного жилья. В случаях, когда дом грозит обвалом, выдается техническое заключение о состоянии дома, утвержденное местной администрацией; - если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений. В тех случаях, когда переустройство и перепланировка жилых помещений не предполагаются, обмен не запрещается; - если помещение является служебным или находится в общежитии. Правовое положение служебного жилого помещения не позволяет производить обмен этих квартир, так как служебное жилье предоставляется для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать вблизи места их работы. Обмен в таком случае приводит к изменению статуса служебного жилья, прежде всего по той причине, что оно предоставляется только на время работы или учебы гражданина; - если в связи с обменом жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

В соответствии со статьей 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" наниматель квартиры в государственном, муниципальном и общественном жилищном фонде вправе обменять занимаемую им квартиру на квартиру или жилой дом, принадлежащий ему на праве частной собственности. Так как.согласно статье , 672 Гражданского кодекса РФ нанимателями квартир в государственном и муниципальном жилищном фонде могут быть только граждане (физические лица), то соответственно и другой обменивающейся стороной также должны быть только граждане из числа собственников частного жилищного фонда. При этом необходимо иметь в виду, что кроме физических лиц ими могут быть и лица юридические. Аналогичное правило .устанавливается для квартир в домах общественного фонда статьей 14 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики".

Для осуществления обмена нанимателю надлежит предварительно получить письменное разрешение у собственника жилищного фонда (или у уполномоченного им органа) и у совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи, а собственник жилого дома или квартиры обязан, в соответствии со статьями 567 ("Договор мены") и 558 ("Особенности продажи жилых помещений") Гражданского кодекса РФ, сообщить нанимателю о правах третьих лиц на жилую площадь в доме или квартире, если таковые имеются, и, указав их в договоре, специально оговорить права каждого из них.

Вообще действующее законодательство не содержит специальных указаний относительно оформления такого обмена (мены). Однако положения статьи 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" и пункта 11 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации от 18 ноября 1993 года определяют подобные действия как "обмен" и содержат указания об их оформлении в установленном для этого порядке.

В соответствии со статьей 71 Жилищного кодекса РСФСР, а также пунктами 10 и 11 Инструкции о порядке обмена жилых помещений, утвержденной Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 года № 12, обмен подлежит оформлению посредством выдачи органами местного самоуправления обменных ордеров.

Департамент муниципального жилья Правительства Москвы установил, что обмен жилыми помещениями в указанных случаях должен быть оформлен с помощью выдачи обменных ордеров и заключения договора отчуждения жилого помещения в соответствии с пунктом 5.7 Временного положения о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве, утвержденного Распоряжением Департамента муниципального жилья Правительства Москвы от 9 апреля 1996 года № 74 (в редакции Распоряжения Комитета муниципального жилья от 8 июля 1997 года № 143).

Однако ни в одном из указанных документов не конкретизирован вид договора, который необходимо заключить для совершения обмена в подобных случаях - договор купли-продажи, мены, дарения или какой-либо другой договор.

Московская городская нотариальная палата в своем письме "О некоторых вопросах нотариального удостоверения сделок с жилыми помещениями в г. Москве" от 19 июня 1996 года № 02/410 предлагает правоотношения сторон по таким сделкам оформлять прямыми договорами обмена (а не договорами мены) с передачей сторонами друг другу прав и обязанностей по договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, прав собственности на частное жилье на основании статьи 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики". В соответствии с указанием этой Палаты руководствоваться статьей 567 Гражданского кодекса РФ при этом не следует, так как данная статья регулирует только мену объектов собственности (пункт 3 того же письма).

С точки зрения положений гражданского законодательства (части II Гражданского кодекса РФ), регулирующих правоотношения мены, необходимо иметь в виду пункт 2 статьи 567, который предусматривает, что к ним применяются правила о сделках купли-продажи, если они не противоречат правилам о мене и существу этих отношений. Положения Гражданского кодекса РФ о купле-продаже (статья 454) устанавливают, что объектом этих правоотношений могут быть не только вещи, в том числе и недвижимые, но и имущественные права на них.

Таким образом, вопрос заключается в том, может ли имущественное право нанимателя жилого помещения в подобных ситуациях выступать в качестве объекта правоотношений мены. Очевидно, что вещное право нанимателя на жилое помещение, выражающееся в его праве на бессрочное пользование, может обменено в данном случае в качестве объекта правоотношений мены как имущественное право, но его нс следует связывать в данном контексте с содержанием договора найма жилого помещения, основанном на вещном праве нанимателя на помещение и состоящем из прав и обязанностей сторон по непосредственному пользованию помещением. Соответственно, рассматриваемые правоотношения должны быть оформлены как правовые отношения мены в виде, пред) смотренном статьей 550 Гражданского кодекса РФ "Форма продажи недвижимости" для продажи недвижимого имущества - путем заключения письменного договора, подписанного обеими сторонами сделки.

Обмен жилого помещения, принадлежащего па праве общей совместной собственности нескольким собственникам

При обмене жилой площади, принадлежащей на праве общей совместной собственности нескольким собственникам, их правомочие на обмен жилого помещения в целом реализуется при условии согласия всех собственников на обмен принадлежащего им жилого помещения.

При отказе одного из собственников на осуществление обмена жилого помещения, принадлежащего на праве общей совместной собственности, собственники имеют право определения и выделения своих долей в общей совместной собственности и оформления обмена принадлежащей им доли в установленном порядке.

В тех случаях, когда предполагается обмен жилой площади, находящейся в общей долевой собственности, согласия других собственников не требуется, и каждый из них имеет право на самостоятельный обмен принадлежащей ему доли или определенной ее части, которая может быть выделена как изолированное жилое помещение. В противном случае обмен нс допускается.

Основанием, подтверждающим право собственности на жилое помещение, является надлежащим образом удостоверенный и зарегистрированный договор отчуждения (купли-продажи, мены, дарения и т. д.), свидетельство о праве на наследство но закону или по завещанию, а также свидетельство о праве собственности, неотъемлемым приложением которого является договор передачи, зарегистрированный в установленном порядке.

Если единственный собственник жилого помещения обменивает это жилое помещение с одиноким нанимателем, арендатором, членом жилищного или жилищностроительного кооператива, то у последнего возникает право собственности на все жилое помещение, получаемое по обмену. При обмене собственника с несколькими нанимателями, арендаторами, членами жилищного или жилищно-строительного кооператива на получаемое в результате обмена жилое помещение право собственника возникает с равных долях.

Специальным соглашением нанимателя, арендатора, члена жилищного или жилищно-строительного кооператива и членов его семьи может предусматриваться неравенство долей либо оформление в общую совместную собственность в соответствии с действующим законодательством. Указание вида собственности и распределения долей в праве собственности включаются в договор обмена жилыми помещениями.

Оформление обмена в отсутствие одного из членов семьи нанимателя

В том случае, когда осуществляется обмен двух площадей, принадлежащих гражданам на праве собственности, оформляется договор мены. Участник договора мены жилого помещения обладает правом собственности на обмениваемое имущество, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилой площади, которую он получает. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и договоры купли-продажи. Договор мены подлежит удостоверению органами ' нотариата и обязательной государственной регистрации. Только после этого договор вступает в законную силу.

В тех случаях, когда обмен производится в отсутствие одного из членов семьи нанимателя, в обменный орган должно быть представлено письменное согласие наконкретный обмен жилого помещения, удостоверенное нотариусом либо лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий, либо консульским учреждением по месту нахождения временно отсутствующего.

К нотариально удостоверенным письменным согласиям приравниваются: - письменное согласие военнослужащего и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом. (Статьями 37 и 38 Закона Российской Федерации "Основы законодательства РФ о нотариате" от 11 февраля 1993 года № 4462-1 значительно сужен круг лиц, совершающих нотариальные действия. Исключены из круга лиц, совершающих нотариальные действия по удостоверению подлинности подписи на документах, главные врачи и их заместители, капитаны судов и другие должностные лица, предусмотренные ранее действовавшим законом о нотариате); - письменные согласия военнослужащих и членов их семей, находящихся в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, а также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) части, соединения, учреждения или заведения; - письменные согласия лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником места лишения свободы; - письменные согласия совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

При нахождении временно отсутствующего в населенных пунктах, где нет нотариусов, письменное согласие должно быть заверено должностным лицом органов исполнительной власти. При совершении обмена представителем отсутствующего члена семьи полномочия на совершение обмена должны подтверждаться доверенностью, выданной на его имя в установленном порядке, при надлежащим образом оформленном согласии на конкретный обмен.

Обмен жилого помещения, находящегося на территории Москвы

Обменный ордер

Обмен жилого помещения, находящегося на территории Москвы, на иное жилое помещение государственного, муниципального, общественного жилищного фонда в пределах Российской Федерации или СНГ может быть совершен с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые жилые помещения. Обмен жилого помещения, находящегося на территории Москвы, на жилое помещение в пределах Российской Федерации и СНГ оформляется Московским государственным коммерческим агентством "Мосжилсервис" и рассматривается исключительно на его комиссии в соответствии с законодательством РФ и Временным положением о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве от 9 апреля 1996 года № 74.

В тех случаях, когда обмениваемая жилая площадь находится в собственности гражданина, на которой он постоянно зарегистрирован с зарегистрированными иными лицами, обмен может быть разрешен только при одновременном выезде всех совместно проживающих с собственником лиц.

При обмене государственной, муниципальной, общественной жилой площади на жилое помещение, находящееся в собственности граждан, обмен может быть разрешен только при соответствии количества участников обмена, в том числе несовершеннолетних, указанных в протоколе заседания комиссии, количеству участников, указанных в договоре отчуждения жилого помещения.

Иногородний обмен может быть осуществлен только при соответствии количества въезжающих и выезжающих без учета отдельных категорий лиц, подлежащих безусловной регистрации в Москве в соответствии с действующим законодательством. Соответствие количества въезжающих и выезжающих не требуется при обмене жилого помещения, находящегося на территории Москвы, на жилое помещение в пределах Московской области.

Соглашение об обмене жилыми помещениями между нанимателями и (или) арендаторами, нанимателями или арендаторами и членами жилищных, жилищностроительных кооперативов, а также между членами жилищных, жилищностроительных кооперативов вступает в силу с момента получения обменных ордеров, выдаваемых МГКА "Мосжилсервис" или его структурными подразделениями.

Собственнику жилого помещения, получающему в результате обмена жилое помещение на условиях договора найма или аренды на основании договора отчуждения и ранее принятого решения МГКА с выдачей обменного ордера, также выдается ордер установленного образца. Если в результате обмена с целью объединения в одну семью граждане получают жилые помещения в одной квартире, им выдается один обменный ордер.

Ордеры должны быть получены участниками обмена жилыми помещениями лично (под расписку) либо их представителями одновременно с предъявлением надлежащим образом удостоверенной доверенности, за исключением случаев принудительного обмена.

Обмен жилого помещения, принадлежащего гражданам на праве частной собственности, на жилое помещение, находящееся в доме государственного муниципального, общественного жилищного фонда, либо на жилое помещение в доме жилищного, жилищно-строительного кооператива оформляется обменным ордером, выдаваемым МГКА "Мосжилсервис", и договором отчуждения жилого помещения (договор купли-продажи, дарения и т. д.), нотариально удостоверенного и зарегистрированного надлежащим образом (в Москве такие договоры регистрируются в Комитете муниципального жилья).

Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера (обменных ордеров) и окончательного оформления участниками обмена договоров отчуждения.

Отказ в осуществлении обмена жилых помещений и его оформлении (выдаче обменных ордеров, удостоверении и регистрации договора отчуждения при осуществлении обмена и т. д.) может быть обжалован в суде в установленном порядке.

Оформление обмена жилыми помещениями должно быть произведено в десятидневный срок со дня подачи соответствующих документов. Срок действия обменного ордера устанавливается в два месяца. По заявлению сторон срок действия обменных ордеров может быть продлен на основании решения МНКА "Мосжилсервис".

При вселении в получаемое по обмену жилое помещение наниматель, арендатор, член жилищного или жилищно-строительного кооператива сдает ордер в жилищно-эксплуатационную организацию в течение десяти дней, а при ее отсутствии - в соответствующую коммерческую или некоммерческую организацию либо в правление жилищного или жилищно-строительного кооператива. Одновременно с этим должныбыть предъявлены паспорта граждан или другие документы, удостоверяющие личности членов семьи, включенных в ордер, с отметкой о снятии с регистрационного учета по прежнему месту жительства. В указанных организациях обменный ордер подлежит хранению как документ строгой отчетности. Обменный ордер может .быть признан недействительным на основании решения суда, а при отказе от обмена одной из сторон принудительное соглашение об осуществлении обмена жилыми помещениями производится также в судебном порядке.

При обоюдном отказе сторон от осуществления обмена в МГКА "Мосжилсервис" подаются соответствующие заявления от обеих сторон, участвующих в обмене, с обязательным приложением обменных ордеров. Указанные ордеры подлежат аннулированию в месячный срок на основании решения МГКА "Мосжилсервис".

В случае возбуждения уголовного или гражданского дела, а также при осуществлении проверки законности отдельных сделок с жилыми помещениями МГКА "Мосжилсервис" вправе приостановить обмен жилых помещений до выяснения всех необходимых обстоятельств на основании определения суда, ходатайства правоохранительных или жилищных органов, иных заинтересованных организаций. Снятие данного запрета или приостановления обмена производится на основании решения органа, наложившего запрет или приостановившего осуществление обмена жилых помещений.

Дополнительные требования или условия обмена для отдельных видов жилых помещений и категорий граждан

Кроме перечисленных выше общих правил обмена жилых помещений, местными органами исполнительной власти могут быть установлены дополнительные требования или условия обмена для отдельных видов жилых помещений и категорий граждан. Например, в Москве определена категория граждан, которые относятся к группе риска. В соответствии с распоряжением мэра Москвы "О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений" от 26 мая 1994 года № 252-РМ при приеме документов об обмене в обязательным порядке выясняются у граждан сведения, позволяющие определить, принадлежит ли конкретный участник обмена к категории граждан, относящихся к одной из групп риска. К указанным группам относятся: - одинокие и одиноко проживающие граждане (женщины, достигшие 55 лет, и мужчины, достигшие 60 лет);- нетрудоспособные лица (инвалиды I и II групп); - граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста; - граждане, признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.

Полученные таким образом данные отражаются в заявлении об обмене жилого помещения по установленному образцу.

В тех случаях, когда все необходимые записи невозможно сделать на установленном бланке, участник обмена, относящийся к группе риска, должен сообщить необходимые данные в отдельном подписанном им заявлении с приложением заверенных копий документов, подтверждающих эти сведения (о наличии инвалидности, о недееспособности, об установлении попечительства или опеки и т. д.) Заверение копий вышеуказанных документов осуществляется сотрудниками МГКА "Мосжилсервис" или его структурных подразделений.

Если установлено, что кто-либо из участников сделки относится к группе риска, то после получения разрешения соответствующей комиссии на обмен одновременновсем участникам обмена выдаются обменные ордеры с предварительным представлением документов об отчуждении жилой площади указанным лицам. При этом в протоколе заседания комиссии рядом с фамилией лица, отнесенного к группе риска, указывается: "Группа риска".

В тех случаях, когда участник обмена не относится к группе риска, также производится соответствующая запись, после чего обменные ордеры выдаются в общем порядке.

Признание обмена недействительным

Если после получения обменных ордеров между сторонами сделки возникают какие-либо споры, они могут быть разрешены в судебном порядке. Обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным в следующих случаях: - если обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных действующим законодательством РФ и временного Положения о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве; - по. основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ для признания сделки недействительной (в том числе при мнимых и притворных сделках, а также при сделках, совершенных с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, и сделок, совершенных гражданами под влиянием заблуждения и т.д.).

Требование о признании обмена жилыми помещениями недействительным может быть заявлено в течение общего срока исковой давности, установленного Гражданским кодексом РФ- три года (статья 196). В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным стороны сделки подлежат переселению в ранее занимаемые помещения. В тех случаях, когда обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие в результате обмена (стоимость перевозки имущества, ремонт жилых помещений и т. п.).

Восстановление права на приватизацию жилого помещения

Повторная приватизация жилых помещений

В соответствии со статьей 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации от 4 июля 1991 года (с последующими изменениями и дополнениями) каждому гражданину предоставляется право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз. Несовершеннолетние граждане, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Таким образом, наряду с принципом добровольности законодательством устанавливается также принцип одноразовости бесплатного приобретения жилого помещения. Однако в отличие от добровольности последний не является безусловным, а граждане, выражающие желание перевести свою приватизированную квартиру (комнату) в государственный или муниципальный жилищный фонд. то есть вернуть жилое помещение прежнему собственнику, при определенных условиях сохраняют за собой право бесплатной приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Прежде всего необходимо четко представлять, что договор приватизации жилого помещения представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку, а следовательно, она может быть либо расторгнута по соглашению сторон, как и любой другой договор, либо признана в установленном порядке недействительной. Таким образом, по этим двум основаниям и должна быть определена правовая возможность гражданина на проведение новой приватизации жилья. Другими словами, в подобной ситуации возникает проблема сохранения гражданином своего права на бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда при расторжении соответствующего договора или признании его недействительным.

В случае расторжения договора приватизации жилого помещения, в соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса РФ, взаимные обязательства сторон прекращаются, и стороны договора не вправе требовать возвращения того, что уже было исполнено ими по обязательствам до момента расторжения договора. Следовательно, и право на приватизацию жилого помещения будет считаться использованным, а так как оно предоставляется только один раз, то и повторной приватизации быть не может. Расторжение договора приватизации отличается от признания его недействительным именно по основаниям и по юридическим последствиям этих действий. То, что уже совершено по расторгаемому договору, не подлежит пересмотру.

Но и при расторжении договора существуют определенные возможности для возвращения права гражданину на приватизацию жилого помещения. Например, согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Таким образом, восстановление прав приватизации законодательством не предусматривается, но в то же время сохраняется возможность реституции, в том числе права на приватизацию по взаимному соглашению сторон.

В случае признания договора приватизации жилого помещения недействительным возникают совершенно иные правовые последствия. Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка является таковой с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, следовательно, в этом случае и право гражданина на приватизацию использовано не было, так как под юридическими последствиями принято понимать возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, с учетом вышесказанного очевидно, что сохранить право на приватизацию жилого помещения можно двумя способами: 1) через признание договора приватизации недействительным; 2) через расторжение договора приватизации с одновременным заключением соответствующего соглашения о сохранении права на приватизацию жилого помещения.

Признание договора приватизации недействительным

Договор приватизации может быть признан недействительным по общим основаниям для недействительности сделок в соответствии со статьями 166 - 181 Гражданского кодекса РФ (глава 9 "Сделки", параграф 2 "Недействительность сделок").

Гражданское законодательство разделяет все недействительные сделки на две группы: ничтожные сделки и оспоримые сделки.

Первая группа сделок названа ничтожными в силу того, что их недействительность вытекает из самого факта совершения таковой сделки. Признание судом сделки недействительной в этом случае не требуется, однако требуется доказывание в суде одного из следующих фактов, определенных Гражданским кодексом РФ: - договор приватизации не соответствует закону или другому правовому акту, то есть нарушены требования действующих нормативных актов (статья 168 Гражданского кодекса РФ); - договор приватизации противоречит основам правопорядка и нравственности, то есть нарушает гражданско-правовые нормы (социально-экономические; права и свободы граждан), - статья 169 Гражданского кодекса РФ;- договор приватизации является мнимой сделкой, то есть без реального намерения создать правовые последствия по возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ); - договор приватизации представляет собой притворную сделку, то есть в действительности совершается другая сделка, например купля-продажа (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ); - договор приватизации совершен недееспособным гражданином, то есть когда гражданин, вследствие психического расстройства признанный судом недееспособным, не мог понимать значения своих действий или руководить ими при оформлении договора приватизации (статья 171 Гражданского кодекса РФ).

Исковое заявление в суд о применении последствий недействительности одной из таких ничтожных сделок может быть предъявлено в течение десяти лет со дня приватизации жилого помещения любым заинтересованным лицом (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ).

Другая группа сделок, которые принято называть оспоримыми, в связи с тем, что такие сделки могут быть признаны судом недействительными только при наличии оснований, установленных Гражданским кодексом РФ (статьи 173 - 179) и доказанных в суде, но уже не любым заинтересованным лицом, а только тем, которое указано в соответствующей норме законодательства.

Договор приватизации жилого помещения может быть признан судом недействительным как оспоримая сделка по следующим основаниям: - при превышении полномочий на проведение приватизации доверенным лицом -по иску доверителя (статья 174 Гражданского кодекса РФ); - при совершении приватизации несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей • по иску этих же лиц (согласие должно быть выражено в письменной форме) - статья 175 Гражданского кодекса РФ; - при совершении приватизации без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, - по иску попечителя, в соответствии со статьей 176 Гражданского кодекса РФ; - при совершении приватизации гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (нервное потрясение, психическое расстройство, заболевание, физическая травма, глубокое алкогольное или наркотическое опьянение и т. д.), - по иску этого гражданина, опекуна или других заинтересованных лиц, права которых нарушены договором приватизадии (статья 177 Гражданского кодекса РФ); - при совершении приватизации под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (незнание закона или заблуждение относительно мотива - не имеют существенного значения), - по иску заблуждающейся стороны (статья 178 Гражданского кодекса РФ); - при совершении приватизации под влиянием обмана, насилия, угрозы или злонамеренного соглашения доверенного лица с представителем другой стороны - по иску потерпевшего (статья 179 Гражданского кодекса РФ).

Исковое заявление в суд о признании подобных договоров приватизации недействительными может быть предъявлен в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы либо со дня, когда истец узнал об обмене или злонамеренном соглашении доверенного лица.

Конечным итогом судебного заседания для обеих групп сделок по приватизации жилых помещений (и оспоримых, и ничтожных) при положительном решении станет приведение сторон в первоначальное состояние, так как недействительная сделка является таковой с момента ее заключения, следовательно, гражданин будет считаться не использовавшим свое право на приватизацию жилого помещения.

Расторжение договора приватизации с одновременным заключением соответствующего соглашения о сохранении права на приватизацию жилого помещения

Расторжение договора приватизации возможно либо по соглашению сторон, исходя из принципа свободы договора, либо по решению суда, если соглашение о расторжении договора не достигнуто и другая сторона "существенно" нарушила договор (статья 450 Гражданского кодекса РФ).

Очевидно, что при расторжении договора приватизации по решению суда добиться от другой стороны (органа приватизации, с которым был подписан договор приватизации) заключения соглашения о "возвращении" права на приватизацию жилого помещения будет невозможно, так как само решение вопроса в суде говорит о наличии разногласий (спора) по данной проблеме.

Совсем иной характер отношений сторон может сложиться при расторжении договора приватизации жилого помещения, если это происходит по взаимному согласию сторон и без судебного разбирательства.

В подобных ситуациях для восстановления права граждан на приватизацию жилья необходимо заключить соответствующее соглашение с другой стороной договора о недействительности сделки приватизации жилого помещения. При разрешении этого вопроса необходимо иметь в виду, что предприятие, учреждение, организация, в которых оформлялись первоначальные документы по приватизации, чаще всего не правомочно заключать указанное соглашение, и вопрос нужно решать с бывшим собственником жилого помещения.

Другие случаи возвращения права на приватизацию

Необходимо также иметь в виду еще один способ повторной приватизации жилого помещения, который имеет свои существенные недостатки.

Выше уже говорилось о том, что несовершеннолетние дети имеют право участвовать в приватизации дважды: до достижения ими совершеннолетия и после достижения совершеннолетия (статья 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). В тех случаях, когда несовершеннолетние дети уже принимали участие в приватизации того жилого помещения, которое необходимо "распри-ватизировать", и одним из рассмотренных выше способов невозможно добиться восстановления прав на приватизацию, то (при нормальных взаимоотношениях в семье) всегда существует возможность повторной приватизации любого жилого помещения в интересах всей семьи путем использования вторичного права на приватизацию ' достигшего совершеннолетия ребенка, при наличии его согласия на это. Очевидно, что никто из взрослых членов семьи не будет участвовать в новой приватизации, но, используя право на приватизацию ребенка, соблюдая интересы всех членов семьи, возможно в конечном итоге восстановить право собственности на жилое помещение на тех условиях, которые будут устраивать всех членов семьи.

Возможны также другие случаи возвращения гражданину права на приватизацию жилого помещения. Например, в ситуации, когда гражданин, находясь в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемую квартиру, государственное предприятие или орган местного самоуправления, очередником которого является гражданин, вправе обусловить предоставление квартиры выкупом ранее занимаемой квартиры в порядке, предусмотренном статьей 17 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации": "Местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилье, принадлежащее им на праве собственности, с целью более рационального его перераспределения". При таком отчуждении у гражданина вновь возникает право на бесплатную приватизацию жилого помещения.

Указанная выше статья 17 Закона предоставляет право органам местного самоуправления приобретать по договору купли-продажи приватизированные жилые помещения. Таким же правом наделяются государственные и муниципальные предприятия и учреждения.

Заключение такого договора возможно не только в том случае, когда приобретаемое жилое помещение уже находилось во владении органа местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации и было приобретено гражданином в собственность на основании законодательства о приватизации. Указанные субъекты могут покупать и те жилые помещения (дома), которые с момента их возведения принадлежали гражданам на праве собственности; жилье в жилищно-строительных кооперативах, которое перешло в собственность граждан в связи с.тем, что полпо-, стью выплачен паевой взнос за квартиру; другие жилые помещения, выкупленные гражданами в собственность в соответствии с действующим законодательством. Выкупленные таким образом жилые помещения используются с целью более рационального его распределения, то есть они могут быть проданы, предоставлены лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий для использования по договору найма или аренды жилого помещения.

Особенности оформления права собственности на жилые помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов

СК и ЖК

Свои потребности в жилье граждане могут удовлетворить с помощью объединения в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищные кооперативы (ЖК).

ЖСК образуются для строительства домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. ЖК создаются для приобретения у предприятий, объединений, оргапиза-13ций и органов местной администрации новых или капитально отремонтированных жилых домов, и их последующей эксплуатации. ЖСК и ЖК действуют на основании уставов, принятых общим собранием граждан и зарегистрированных соответствующим органом местной администрации, то есть являются юридическими -лицами, со всеми вытекающими из этого обстоятельства последствиями.

В члены ЖСК и ЖК согласно статье 113 Жилищного кодекса РСФСР могут быть приняты граждане, достигшие 18 лет, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие в данном населенном пункте.

Лицу, принятому в члены ЖСК по решению общего собрания, высшего органа управления вышеуказанных юридических лиц, предоставляется жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. При этом само вступление в ЖСК (ЖК) пайщика не создает для него права собственности на полученную им квартиру до тех пор, пока он не выплатит весь пай полностью.

Право пользования жилыми помещениями в домах ЖСК основано на членстве гражданина в кооперативе, а в случае полной выплаты паевого взноса - на праве собственности на квартиру. Кооперативная квартира переходит в частную собственность не в порядке приватизации, а в силу пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ. С момента внесения всей суммы паевого взноса член кооператива становится собственником жилья.

Свидетельство о праве собственности на жилое помещение в ЖСК (ЖК)

Для оформления прав собственности на жилое помещение в ЖСК (ЖК), то есть для получения свидетельства о праве собственности на жилое помещение, следует получить в кооперативе справку, удостоверяющую факт внесения паевого взноса в полном объеме за подписями председателя и главного бухгалтера ЖСК (ЖК). Затем на основании этой справки обратиться в регистрационный отдел уполномоченного административного органа (для Москвы в Комитет муниципального жилья г. Москвы - КМЖ). При этом закон не связывает временем регистрацию права собственности на жилое помещение в доме ЖСК (ЖК).

Вопреки широко распространенному мнению оформление прав собственности на квартиру в ЖСК (ЖК) не имеет правообразующего значения - право собственности на квартиру возникает с момента внесения суммы паевого взноса в полном объеме и не зависит от регистрации и получения в соответствующем административном органе свидетельства о праве собственности на жилое помещение. Но для того, чтобы впоследствии распоряжаться квартирой по своему усмотрению, свидетельство о собственности на жилое помещение как правоустанавливающий документ необходимо. Для такой регистрации и выдачи свидетельства о собственности на жилое помещение кроме указанной справки правления ЖСК в двух экземплярах требуется копия ордера на предоставленное жилое помещение.

Действия в отсутствие ордера на жилое помещение в ЖСК (ЖК)

В соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса РСФСР ордер на жилое помещение является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. И при отсутствии этого документа, как правило, следует отказ в регистрации. Однако предъявление ордера у многих граждан вызывает определенные затруднения. В таких ситуациях правоустанавливающим документом может стать решение суда, чего добиться не очень сложно.

Для начала необходимо получить письменный мотивированный отказ в регистрации права собственности и выдаче свидетельства о праве собственности на жилое14помещение в той организации, куда гражданин обращался с этой просьбой (для Москвы в КМЖ г. Москвы). Затем необходимо собрать следующие документы: 1) копию финансового лицевого счета; 2) выписку из домовой книги; 3) справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам; 4) справку из БТИ об оценочной стоимости жилого помещения; 5) поэтажный план и экспликацию; 6) копию решения общего собрания или выписку из протокола этого решения, на основании которого было предоставлено жилое помещение.

Документы №№ 1, 2 и 3 выдаются в РЭУ (ДЕЗ), №•№ 4, 5 - в БТИ по месту нахождения жилого помещения, № 6 хранится в делах (архиве) ЖСК.

Далее необходимо обратиться в районный суд с исковым заявлением о признании , права собственности на занимаемое жилое помещение и приложить к нему все перечисленные выше документы. Ответчиком по делу будет орган, отказавшийся выдать свидетельство о праве собственности, - в Москве это КМЖ г. Москвы.

В суд представляется не менее трех копий искового заявления - для суда, ответчика и третьего лица (ЖСК). В связи с тем, что данное исковое требование явно имущественного характера, необходимо правильно оплатить госпошлину. В соответствии со статьей 4 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" от 9 декабря 1991 года № 2005-1 (в редакции, введенной в действие с 13 января 1996 года, с изменениями и дополнениями на 13 апреля 1999 года, внесенными Законом РФ № 76-ФЗ) ее размер зависит от оценочной стоимости жилого помещения (справка БТИ).

В судебном заседании необходимо: - изложить суть своих исковых требований; - доказать, что истец на законных основаниях занимает предоставленное жилое помещение - предъявить квитанцию о полной выплате паенакоплений за квартиру, приобщить к материалам дела квитанции по оплате коммунальных услуг и справку о полной выплате пая за всю квартиру. При этом представитель ЖСК должен заявить в суде, что он поддерживает исковые требования; - подтвердить, что жилое помещение было предоставлено семье истца па основании решения общего собрания ЖСК, что в тот момент времени истец являлся членом ЖСК и нуждался в улучшении жилищных условий, предоставив документы, подтверждающие эти обстоятельства.

Прием в члены ЖСК и распределение жилых помещений между членами ЖСК являются исключительной компетенцией общего собрания членов ЖСК. В связи с этим суду предстоит выяснить, а точнее, убедиться в следующем: являлся ли истец тем лицом, которое в соответствии со статьей 113 Жилищного кодекса РСФСР могло быть принято в члены ЖСК, в том числе нуждающимся в улучшении жилищных условий, и был ли соблюден установленный этой нормой закона и уставом ЖСК порядок предоставления ему жилого помещения.15

Нормативные акты

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51 -ФЗ, в редакции от 08 июля 1999 года.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года № 14-ФЗ, в редакции от 17 декабря 1999 года.

Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 года № 1541-1 (с изменениями на 1 мая 1999-года, внесенными Федеральным законом № 88-ФЗ).

Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 года (с изменениями на 8 июля 1999 года, внесенными Федеральным законом № 152-ФЗ).

Закон Российской Федерации "Основы законодательства РФ о нотариате" от 11 февраля 1993 года № 4462-1.Закон Российской Федерации "О государственной пошлине" от 9 декабря 1991 года № 2005-1 (в редакции, введенной в действие с 13 января 1996 года, с изменениями и дополнениями на 13 апреля 1999 года, внесенными Федеральным законом № 76-ФЗ).

Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное решением Комитета Российской Федерации от 18 ноября 1993 года № 4.

Временное положение о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве, утвержденное распоряжением Комитета муниципального жилья правительства Москвы от 9 апреля 1996 года № 74 (в редакции распоряжения Комитета муниципального жилья от 8 июля 1997 года № 143).

Распоряжение мэра Москвы "О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений" от 26 мая 1994 года № 252-РМ.

Письмо Московской городской нотариальной палаты "О некоторых вопросах нотариального удостоверения сделок с жилыми помещениями в г. Москве" от 19 июня 1996 года №02/410.16